9月10日下午，深圳福田香蜜湖一宗宅地开拍。占地仅5844.41平方米，面积不及一个标准足球场(约7140平方米)，规划建面约2.6万平方米，放在过去不过是“大盘边角料”。但它作为8.28楼市新政后深圳首宗核心区宅地出让，意义非比寻常。
该地块吸引了中海、华润置地（HK1109）、招商蛇口（001979）等共8家国央企背景房企报名。经过257轮竞价，最终中海以25.5亿、125.46%的超高溢价率拿下。楼面价达到9.81万元/平方米。
事实上，自2025年以来，深圳、上海、南京、杭州、广州等地类似土拍事件层出不穷——核心区迷你地块，正成为房企新的“掌中宝”。
“迷你地”热度持续上升
回顾这两年土拍数据，迷你地块的热度呈加速上行态势。
深圳先打出样板：2025年7月，12家房企争抢前海桂湾8287平方米宅地。经158轮，招商蛇口（001979）21.55亿元摘得，溢价达到86%；童年12月，福田梅林4994平方米迷你地，8家竞拍，中铁置业溢价65%获得；2026年6月，前海桂湾11856平方米宅地，9家央国企、300轮，建发35.25亿元拿下，溢价114.29%；再到9月香蜜湖这一锤，溢价超125%，迷你地块在深圳一轮比一轮溢价更高。
南京、上海、杭州等地土拍市场如出一辙。南京4月集中出让14宗地，13宗底价，唯独江宁百家湖8626平方米小地溢价27.75%；鼓楼龙江、珠江路早有4000～5000平方米小地溢价33%～43%。
上海第四批次供地也转向了“小而美”路线，虹口内环两宗不足1公顷，房企未摘地先招标。杭州西湖、滨江、上城等区域的中小体量宅地溢价率普遍在40%至60%区间，九堡单元一宗地块溢价61.51%。广州海珠琶洲中二区地块经88轮竞价，由越秀以13.75亿元竞得，溢价46.28%。
克而瑞数据显示，2025年15个核心城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，2026年上半年升至13.23%，6月单月达30.13%，一线城市6月单月更是冲高至63.39%。但热度并非均匀分布，而是高度集中于具备“核心区位+小体量+低密度+片区断供”特征的项目上。
不是房企喜欢小，而是怕“大”
市场收缩，为何迷你地块更遭疯抢？
不是房企喜欢小，而是怕“大”。过去房企偏爱开发大盘，几百万方、产城融合、地铁上盖、综合体等概念层出不穷，其底层逻辑是高杠杆、快周转、房价单边上涨预期。
8.28新政之后，游戏（881275）规则被改写：新出让项目优先实行现房销售，预售也需满足主体结构封顶条件；按揭放款节点后移，房企回款周期（883436）被显著拉长。
同时，项目资金封闭运行，自有资金沉淀周期（883436）需1至2年。在此约束下，远郊大盘的开发模式面临严峻挑战，总价高、工期长、配套需自持自运营、去化速度不确定，一旦市场转冷，库存和财务成本都足以拖垮企业现金流。
反观核心区迷你地块，总价可控、开发周期（883436）短、容错成本低。以香蜜湖地块为例，25.5亿元的总价在核心区属于可承受范围，货量小意味着即便市场波动，降价和库存压力也相对有限。此外，该地块所在片区新房供应长期偏紧，且无人才房、保障房配建等硬性要求，无地价上限约束，为打造高端改善产品提供了充足空间。
位置示意图。图源：深圳公共资源交易中心
香蜜湖地块的8家竞买人无一为典型高杠杆民企。迷你地块总价虽相对可控，但核心区地价门槛依然极高，需要真金白银的资金沉淀能力。能留在牌桌上的，都是具备低成本融资优势、信用评级较高、且拥有高端产品兑现能力的国央企。民企并未完全退出，而是转向“小而美”赛道，聚焦小城小地、旧改微更新、代建及产品输出等轻资产模式。
当前国央企在土地市场扮演双重角色：在核心区争夺稀缺资产，充当市场信用锚；在外围板块托底拿地，保障供应的连续性。
事实上，与核心区地块的激烈竞逐形成对照的是，郊区地块仍普遍遇冷。楼市回暖并非雨露均沾，而是高度聚焦核心城市的核心板块。
政府也学会了“精准投放”
两年前，土拍看“哪个城市”；一年前，看“哪个板块”；8.28之后，看“哪条地铁、哪个学区、多大建面、现售还是预售”。
大盘出让看似一次性回款规模更大，但远郊大盘容易流拍、回款慢、配套兑现难。核心区小地块则不同：单宗起拍价相对克制，国央企举牌（885587）意愿更强；地块体量小，周边配套多已成熟，无需额外投入大量资金进行基础设施建设。
换句话说，一线城市小体量地块入市，本质上是城市更新进入“微雕阶段”，主城不再有大块净地，城市供地从新区造城回到老城修补。
行业集体大转弯时代，核心区巴掌大的地块上，房企举牌（885587）到脸红；郊区百万方大盘，或将成为历史。
对城市而言，供地变得更精细；对房企而言，拿地变得更审慎；对购房者而言，房子正加速回归居住属性。
