2026年9月18日，上海市第十六届人大常委会第三十四次会议通过《关于修改〈上海市住宅物业管理（885915）规定〉的决定》，自2026年11月1日起施行。这是该规定自2018年修订以来的又一次系统性调整，修订幅度大、新增条款多，直接触及业主大会组建、业主委员会运作、物业企业权责、业主权益保障等物业管理（885915）全链条。
本次修订的核心逻辑有两条：一是把近年来上海基层治理实践中行之有效的做法(党建引领、街镇统筹、智慧物业)上升为法规；二是针对“业委会成立难、运作乱、换届空窗”等长期痛点，补设制度接口。
修订要点速览
立法理念升级：从“管房子”转向“治社区”
第一条的修改看似只是文字增补，实则定调。原条文以“规范物业管理（885915）活动、维护合法权益”为出发点，属于典型的行业管理思维；修订后把“人民城市理念”置于首位，并将目标拆成“高效能治理、高质量发展、高品质生活”三个维度。
这一改动的意义不在于修辞，而在于为后续全部新增条款提供合法性锚点。后面写入的党建引领、街镇统筹、智慧物业、物业治理委员会等，本质上都是围绕“治理”而非“管理”展开。对物业服务企业而言，这意味着行业定位从“看门扫地”的后勤角色，被正式纳入城市基层治理体系的有机组成部分。
党建引领入法：治理体系的组织骨架落地
新增的第四、五条是本次修订最具结构性的内容。第四条确立“党委领导、政府主导、居民自治、社会协同”的工作格局，并要求完善“党建引领下业主大会和业委会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接”的体系；第五条则把物业管理（885915）工作上升为市、区两级的政府统筹事项——市政府纳入规划、研究重大问题，区政府建立住宅小区综合管理工作制度并配套经费支持机制。与此同时，第六条赋予市房屋行政管理部门指导专项维修资金的职责，第七条明确乡、镇人民政府和街道办事处建立本辖区住宅小区综合管理工作制度。
过去上海不少社区的物业矛盾，症结在于“条块分割”：房管管行业、街镇管属地、居委会管自治，三方衔接松散。本次把市房管部门的维修资金指导职责、区政府的经费保障机制、街镇的属地综合管理制度与党建引领的顶层定位一并写入法条，等于把物业管理（885915）的“条块”职责清晰落到具体主体。对物业企业来说，未来对接的不仅是业委会，还包括街镇和社区党组织，服务协调的界面更复杂，但也更清晰。
破解“成立难”：筹备组主动组建，基层组织嵌入业委会
第十八条直指业主大会“成立难”的第一道关卡。原规定下，筹备组组建依赖建设单位主动报告或业主书面要求，实践中建设单位怠于履责、业主组织成本高，导致大量小区长期停留在“筹备”之前。修订后明确：只要建设单位未报告或业主未提要求，街镇就应当及时组建筹备组。
与“成立难”配套的还有两条软性支撑：第二十四条赋予居民委员会、村民委员会向筹备组推荐业委会委员候选人的权利，把基层组织的推荐渠道写进法条；第三十二条进一步允许居、村委会选派社区工作者，为业委会规范运作提供专业化支持和帮助。
两条叠加，强化了社区党组织和基层自治组织对业委会组建、运作的牵引能力，也弥补了业主自组织经验不足的短板。
数字赋能：互联网表决、智慧物业与综合评价制度
三个变化值得并看。一是第二十一条新增互联网表决方式，且明确须通过“本市统一的物业管理（885915）监管与服务信息平台”进行，同时保留书面表决作为兜底，保障数字困难群体权利；二是新增第十条，要求运用大数据、区块链（885757）、人工智能（885728）拓展应用场景、推进智慧物业建设；三是第六十六、六十七条对“平台”与“评价”作出布局。
第六十六条要求统一平台集成物业服务招投标、合同备案、互联网方式表决、物业管理（885915）资料归集等功能，并建立与相关部门及街镇的数据共享和业务协同机制；第六十七条则明确探索建立物业服务企业综合评价制度。
两条合起来看，上海意图把分散在各小区的线下表决、资料归集、招投标、合同备案全部搬到统一平台，再以综合评价制度为行业高质量发展提供抓手。对业主，表决成本降低、参与度有望提升；对监管部门，数据集中后信用评价和行业监测才有入口。互联网表决的“双三分之二”门槛未放松，平台主要为业主行权提供便利性。
业委会规范化运作：候补、年报、禁为与失信约束
业委会“运作乱”是另一老大难。本次修订从多个方向补规则。
其一，设立候补委员制度(新增第二十七条)。可按区域规模选举候补委员，列席会议无表决权，空缺时依得票高低递补(第三十八条)，避免个别委员辞职即导致业委会人数不足、陷入瘫痪。
其二，建立业委会年度报告制度(新增第二十九条)。业委会须向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况、业委会工作情况以及年度工作计划，把业委会履职置于业主可监督的明处。
其三，列明委员禁止行为(新增第三十七条)。包括拒绝移交文件印章、擅自用印、伪造表决票或签名、非法收受利益、损害业主共同利益等五项，并配套罚则(新增第九十五条)：前四项违规的，由区房管部门责令改正，有违法所得的没收违法所得，可处三千元至三万元罚款，涉违法犯罪的依法追究。此前对业委会成员的约束多依赖自律和业主罢免，实操中举证难、程序长，此次把禁止行为和行政处罚直接挂钩，威慑力明显增强。
其四，资格中止与公示机制(第三十六条、第三十七条)。罢免程序启动前，业委会应中止该委员职责并公示，防止“带病履职”。
这一组条款的信号很明确：业委会不再是法外之地，委员的权力被关进规则和信用两道笼子。
物业治理委员会与换届兜底：填补治理真空
新增的第四十二至四十七条是本次修订最受关注的创制。当“符合成立条件但规定时间内选不出首届业委会”，或“业委会届满、提前换届但超期未完成”时，街镇应当及时组建物业治理委员会。该委员会由街/镇代表、居/村委代表、业主代表、建设单位代表组成，业主代表占比不低于二分之一；主任由街镇代表担任。其职责是推动成立业主大会、组织业主依法表决有关事项，任期一般不超一年、最长不超两年，业委会依法成立后自行解散。
与物业治理委员会相衔接的还有两条：第三十三条把换届改选从“依申请”推向“主动”——业委会未按规定报告的，街镇应业主书面要求组建换届改选小组；业主未提出书面要求的，街镇应当及时组建；第四十八条则要求建立健全物业管理（885915）纠纷多元化解机制，综合运用人民调解、行业调解、行政调解和司法调解妥善解决纠纷。
长期以来，小区在“首届难产”或“换届断档”期间处于治理真空，物业治理委员会相当于一个“临时业委会”，由街镇主导、业主占多数，既保底运转又防止被个别势力把持；纠纷多元化解机制则给矛盾提供了法定出口。这是把基层治理的“兜底责任”明确交给属地政府，是修法最务实的一笔。
业主权益保障：钱袋子与车位、安全的制度收紧
多组条款共同收紧业主的钱袋子。
公共收益单独列账(第六十二条、第六十三条)。利用共有部分获取的收入，须以物业管理（885915）区域为单位开立专门账户，公共收益单独列账。过去公共收益混进物业一般账户、去向不清的争议极多，单列账户是从财务制度上切断挪用空间。
维修资金权属更清晰(第八十一条)。业主大会成立前由区房管部门代管，成立后账目管理单位由业主大会决定，并坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”。把“由谁管账”的决定权交还业主，是业主自治的实质一步。
物业费催缴升级(第六十一条)。业主逾期经催告仍不支付的，物业可诉讼或仲裁；拒不执行生效文书的，法院可限制消费（883434）、纳入失信被执行人名单。这是对长期拖欠物业费导致物业“收不抵支”、服务下滑恶性循环的回应，平衡了业主与企业的双向义务。
停车位购买受限(第七十五条)。建设单位所有的机动车停车位数量少于或等于房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位，抑制开发商囤车位、炒车位挤占业主权益。
应急维修情形细化(第八十七条)。发生电梯故障、消防设施损坏、外墙构件脱落危险、屋顶或外墙渗漏严重影响使用等紧急情况时，明确了报告与应急防范程序，保障房屋安全下的维修“绿色通道”。
物业企业责任：服务边界拓展与退出机制
对物业服务企业，修订既给空间也加约束。
正面拓展：第五十二条要求前期物业通过公开招标方式选聘，引导行业从“谁开发谁指定”走向市场化选聘；第五十七条鼓励有条件的物业因地制宜开展养老、家政等服务、拓展场景，并要求制定物业服务应急预案、定期组织演练，把安全风险防线前移。
负面约束：新增第五十八条明确物业依法解约须提前九十日书面通知业主或业委会，并书面告知街镇，堵住“说走就走”式弃管；第五十条把物业活动中的信用信息归集至公共信用平台，守信激励、失信惩戒；第一百零八条授权制定物业治理委员会组建运行的具体办法，监管工具箱更完整。
综合看，物业企业的角色被重新定义——既要做好基础服务，又被期待承接社区生活服务和治理协同，同时退出必须有序、信用必须可查。这对头部规范企业是利好，对粗放型小企业则是有一定的出清压力。
施行影响与研判
本次修订自2026年11月1日起施行，留出约四十天过渡期。综合条文变化，三点判断：
第一，落地效果取决于街镇能力。修订把大量“及时组建”“统筹协调”“代为保管”的职责压给街镇，法条赋权之后，人员、经费、考核能否同步，是决定修法成色的关键变量。
第二，物业行业或加速分化。信用评价、公开招标、服务拓展、有序退出、综合评价五件套，会推动资源向规范化企业集中，行业集中度有望提升。
第三，业主自治进入“强监管下的真自治”阶段。公共收益单列、维修资金自定账管、委员行为入罚，业主权利更实；但党建引领和物业治理委员会又意味着自治始终在基层治理框架内运行，而非完全自主。
此外，本次修订还对法规术语作了统一性清理：“共用部分”“物业共用部分”统改为“共有部分”，“物业服务费用”“物业服务费”统改为“物业费”，“房管机构”“物业所在地房管机构”统改为“乡、镇人民政府或者街道办事处”表述。这类清理虽不改动权利义务，却让整部法规的表述口径前后一致，便于执行中引用。
总体而言，这是一次把上海多年社区治理经验“成文化”的修法，方向清晰、切口精准。其价值不在条文本身多华丽，而在能否把“共建共治共享”从理念变成街镇、社区、业主、物业四方可操作的日常规则。
