2026年9月29日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，本周楼市成交同环比均走弱；北京商品住房销售制度细则落地。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大，二手房成交面积同环比均由正转负；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期（883436）环比上升，同比下降。 核心观点 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。第39周47城新房成交面积237.3万平，环比上升11.9%，同比下降25.9%，同比降幅较上周扩大12.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为19.9%、17.8%、0.2%，同比增速分别为-0.1%、-17.9%、-44.0%，一线城市同比降幅较上周收窄6.9个百分点，二线城市同比增速较上周下降18.7个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大15.7个百分点。
二手房成交面积同环比均由正转负。第39周23城二手房成交面积为217.8万平，环比下降9.1%，同比下降2.9%，同比由正转负，同比增速较上周下降13.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.2%、-13.1%、0.1%，同比增速分别为3.9%、-15.6%、16.8%，一线城市同比涨幅较上周收窄了8.1个百分点，二线城市同比增速较上周下降了24.0个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大5.7个百分点。
新房库存面积与去化周期（883436）均环比上升，同比下降。截至第39周末，13城新房库存面积7415.8万平方米，环比增速为1.2%，同比增速为-10.1%；去化周期（883436）20.0个月，环比扩大1.4个月，同比下降4.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为16.0、19.4、63.0个月，环比分别上升0.9、1.9、2.1个月，同比分别下降4.0、1.7、9.9个月。
土地建面环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率环比下降，同比上升。第38周百城全类型成交土地规划建筑面积为1504.6万平方米，环比上升14.4%，同比下降14.6%；成交土地总价为175.0亿元，环比下降22.9%，同比下降60.9%；楼面均价为1163.3元/平，环比下降32.6%，同比上升54.2%；土地溢价率为1.29%，环比下降7.3个百分点，同比上升0.1个百分点。
房企国内债券发行量同环比均下降。第39周房地产（881153）行业国内债券总发行量为105.99亿元，环比下降33.8%，同比下降47.7%。总偿还量为69.87亿元，环比下降19.3%，同比下降48.9%；净融资额为36.1亿元。
板块相对收益有所上升。第39周房地产（881153）行业绝对收益为2.3%，较上周下降1.0pct，房地产（881153）行业相对收益（相对沪深
300）为3.8%，较上周下降0.5pct。房地产（881153）板块PE为8.5X，较上周下降0.02X。
政策
9月24日，北京市住建委、自然规划委等四部门联合印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，对预售管理、现房销售、资金监管、住房信贷、土地供应及市场秩序等方面作出具体安排。其中规定，8月28日以后新出让的商品住房项目原则上优先选择现房销售；新项目申请预售需完成主体结构封顶；部分在途项目设置至2027年底的过渡期；土地出让金则允许分期缴纳。
此次北京细则，是“828”一揽子政策后制定的可操作的执行标准，也为其他城市后续制定细则提供了参考。具体有以下几方面的内容：
1）明确新老项目划分：对于8月28日以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8月28日前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。已拿地但尚未取得建规证的项目，原则上按新政策执行。不过，北京同时设置了过渡安排：在确保项目能按时交付、并加强预售资金监管的情况下，可备案在2027年底前仍按原有预售条件申请预售。
2）新项目优先选择现房销售，且明确了现房销售项目定金一般不超过房屋总价款的1%。
3）预售资金监管也进一步被强化。北京明确设置重点监管额度，重点覆盖项目剩余工程建设费用及红线外由开发商承担的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，并确保配套设施具备交付条件。在重点监管额度之外，入账资金达到相应条件后，企业可按照建设节点申请支取建设资金。
4）个人按揭贷款（包括公积金贷款）在项目竣工备案后发放。按照细则，8月28日以后取得预售许可证的项目，个人按揭贷款需要在项目竣工备案后发放，公积金贷款同样执行这一要求。
5）同步明确主办银行制度。与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，都需要纳入主办银行开立的资金管理账户。同时，明确了开发贷款可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。
6）土地端，土地款可分期缴纳，两年缴清。此次细则提出，对于8月28日以后公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
此外，多地持续优化公积金贷款政策。
1）9月20日广州就《关于优化住房公积金提取政策的通知》公开征求意见，涵盖放宽购房提取申请条件、优化租房提取、支持城镇老旧住房自主更新提取、支持住房装修提取、支持物业费提取、提高提取频次、规范补缴提取等。在放宽购房提取申请条件方面，《征求意见稿》提出，缴存人可以申请提取本人住房公积金账户余额用于在全国范围内购买自住住房。
2）9月20日，济南住房公积金中心发布《济南住房公积金中心关于开展装修自住住房提取住房公积金业务的通知》，明确装修提取公积金的相关事宜，要求统一按照1500元/平的标准核定提取额度，提取上限20万元。
3）9月20日，南京落实自住住房装修和物业费提取公积金，装修提取按每平方米不超过1000元，家庭总额最高15万元；物业费提取有发票年提取不超5000元，无发票不超1000元。
投资建议
北京本周落地了商品住房销售制度细则，是8.28新政后第一个发布政策细则的城市，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着此次北京细则落地，以及未来更多城市执行细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产（881153）市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。
现阶段我们建议关注：
1）开发类：华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、保利置业集团（HK0119）。
2）运营类：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、中国国贸（600007）。
3）经纪公司：我爱我家（000560）。
风险提示：
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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