2026年10月12日，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委联合印发《关于进一步完善价格形成机制推动普惠养老服务提质扩面的指导意见》(发改价格〔2026〕1476号，以下简称《意见》)，并于10月16日公开发布。这是继养老服务改革发展顶层部署之后，三部门首次联合发文系统明确普惠养老服务收费政策、建立价格形成机制。物业服务企业正加速布局“物业+养老”，这份文件恰为其提供双重坐标，一边划定价格与合规边界，一边打开社区居家养老、公建民营、医养结合等增量空间的制度通道。
一、养老服务长期“价不清、标准不一”，《意见》以三部门发文首次系统建立分级分类的普惠养老价格机制
人口老龄化背景下，养老服务供给“量不足、质不齐、价不清”的矛盾长期存在。普惠养老的核心症结之一，是缺乏清晰、稳定的价格形成机制。政府指导价该覆盖哪些机构、市场调节价适用于哪类服务、成本如何核算、收费如何公示，此前各地标准不一。《意见》的出台，正是要把“分级分类、普惠可及、覆盖城乡、持续发展”的养老服务体系，落到可操作的价格制度上。
从目标看，《意见》明确四条原则：以人为本、普惠可及、分级分类、统筹施策。其中“分级分类”是全文的骨架，不同类型养老机构实行不同收费管理方式；“普惠可及”是落脚点，即发展“价格可负担、质量有保障、运营可持续”的普惠养老服务。需要指出的是，价格机制并非孤立工具，而是与补贴、设施、税费、人才等政策协同联动，共同作用于供给扩容。正在从基础物业向社区生活服务延伸的物业服务企业，恰恰最需要这套规则落地。其加速布局的“物业+养老”，长期绕不开三道实操难题：价格怎么定、成本怎么算、怎么公示才合规。价格机制的明确，正是行业期盼的底层坐标。
社区居家上门、公建民营、医养结合与国企布局，为物业打开四类可操作的增量入口
围绕《意见》的分类定价与支持政策，物业企业可从四类场景切入，把政策红利转化为社区养老的具体业务。
▌场景一：社区居家养老上门服务
上门服务费实行市场调节价，物业企业可在参考区间内自主定价。依托在管项目的场地、人员与居民信任，物业服务企业无需另起炉灶，即可在现有客服、工程、安保体系上叠加助浴、助洁、餐食配送、陪诊等上门服务，把物业费之外的增值收入做实。这是存量项目最直接的变现路径，边际成本低、启动快。
▌场景二：公建民营与闲置设施改建
政策明确鼓励闲置公共服务设施改建养老设施、以公建民营方式扩大普惠。具备运营能力的物业企业，尤其是国企背景企业，可参与普惠支持型养老机构的运营招标，输出“物业+养老”一体化服务，从单一物业管理（885915）走向“空间运营+养老服务”双线并进。
▌场景三：为医养结合的联动空间提供支持
公立医疗卫生机构举办的养老机构纳入普惠支持型，其指导价可上浮，政策同时要求优先支持二级及以下医疗卫生机构新建改扩建医养结合设施。物业企业可与基层医疗机构共建，由物业承担空间与后勤、由医疗机构承担专业照护，形成“物业做空间、医疗做照护”的分工格局。
▌场景四：与国有企业养老任务展开合作
政策直接点名央企、地方国企新设养老机构应扩大普惠供给，国资体系内的物业集团正可借此设立养老业务板块、承接集团内部普惠养老任务，具备较强的政策确定性与资源协同空间，是先发卡位的有利窗口。
对物业企业而言，机遇的天花板不在政策是否放开，而在自身能否把在管社区的“近邻信任”转化为可收费的养老服务能力。
四大央企物管已率先把“物业+养老”做进社区
前文归纳的四类机遇，并非凭空推演，在头部物企的实践中已能找到对应样本。以保利物业（HK6049）、招商积余（001914）、华润万象生活（HK1209）、中海物业（HK2669）为代表的央企物管，早在《意见》出台前就已布局“物业+养老”。
. 保利物业（HK6049）(品牌“和护到家”)：依托兄弟平台保利健投十四年机构养老积淀，把专业照护“内部平移”进社区家庭；以“红松.星火”便民驿站为阵地，物业管家与康养管家“双管家”把近场信任制度化，一张365元年度服务卡瞄准普惠型社区养老，产品化程度居四家之首。
. 招商积余（001914）(品牌“招商观颐”)：唯一完成养老业务与物业“组织一体化”的物企，以社区站点加“336主动健康管理体系”为内核，公益服务与陪诊、居家照护等增值业务双轨并行；其参编的居家社区养老团体标准已于2026年6月实施，也是央企中唯一披露相关营收者，2025年专业增值服务营收同比增长近五成。
. 中海物业（HK2669）(社区端“乐享颐养”探索、机构端北京锦宸CCRC)：轻重并进，社区端以长者食堂、适老化改造等轻触点切入，机构端以重资产CCRC建立壁垒，北京锦宸开业即快速去化、速度超行业均值，并叠加商业空间做“商业+养老”协同。
. 华润万象生活（HK1209）(集团“悦年华”康养品牌、物业板块走外部合作)：坐拥最大社区流量，2026年8月引入康护之家补足专业照护能力，由物业识别需求、合作方交付服务，“弯道超车”起步最快、投入最低。
四家路径各异，方向却一致——物业正从“管物”转向“服务于人”，养老成为确定性最高的赛道。下文具体讨论物业企业普遍要跨的门槛，以及可落地的推进路径。
普惠价格天花板、合规核算、认定资质与照护风险，是物业做养老必须解决的四个问题
机遇的另一面是约束。普惠价格有天花板、合规有硬要求，物业企业做养老还需正视四个现实问题。
首先，要做好普惠价格天花板与盈利平衡。普惠支持型基本服务费受政府指导价或参考区间约束，遵循“补偿成本、合理盈利”，盈利空间有限。物业企业做普惠养老，若规模不足、成本管控弱，可能出现“有规模无利润”。破局关键在于以增值服务与规模效应拉高综合收益，而非依赖基础服务本身盈利。
其次，企业要能承受成本监审与明码标价的合规压力。政府指导价需成本调查，且政府补助、社会捐赠须冲减成本；目录清单公示要求“清单之外不得收费”。物业企业须建立规范的养老服务成本核算体系与明码标价机制，合规与财务核算能力成为硬门槛。
第三，在实施服务前做好分类认定与资质门槛。各地将制定普惠支持型养老机构认定办法，从设施、人员、服务质量等维度设标。未达标的物业项目无法享受补贴与参考区间引导，前期须在人员持证、设施适老化、服务标准上对标投入。
最后，是做好照护风险预警与专业能力短板补全。养老服务的照护责任、安全风险远高于普通物业。政策要求提升安全管理、风险防控、纠纷解决能力。物业企业须补强专业护理力量、建立保险与应急机制，否则“物业+养老”易在风险事件上反噬品牌信誉。
四个问题中，成本核算与照护风险最硬；这两关过不去，规模铺得越大，反噬越强。
物业企业应按“试点切入、能力搭建、规模复制”三步走，把政策机遇变成具体动作
把《意见》的政策要点落到物业企业的日常经营，可以归纳出四条可执行主线：社区居家上门，依托存量项目叠加驿站与上门服务先试水；公建民营与闲置设施，由国企物业跟踪民政招标、对标认定标准；医养结合，与基层医疗机构共建、物业管空间与后勤；国有经济布局，国资物业设立养老板块、承接集团普惠任务。四条主线对应的政策依据、机遇与挑战、以及建议动作，汇总如下。
表：“物业+养老”日常经营的四大维度
物业企业“物业+养老”的业务结构，可概括为以基础物业为基座、四类增值服务为延伸，如下图所示。
图：物业企业“物业+养老”的业务结构示意
推进节奏上，建议分三步走：短期以试点切入跑通流程，中期以能力搭建补齐短板，长期以规模复制释放价值。
图：物业企业“物业+养老”的业务路线
结语
《意见》的深层意义，是把普惠养老从“倡导性方向”推进为“可定价、可核算、可监管”的制度安排。落到物业行业，这既是一次能力大考，看能否把基础物业的“近邻优势”转化为专业养老服务能力；也是一轮确定性机会，社区居家、公建民营、医养结合三条赛道同时打开。能否抓住窗口，取决于企业能否在合规前提下，把“低价可负担”与“运营可持续”真正统一起来。中指研究院将持续跟踪各地配套细则与物业企业的推进实践。
