部分城市“地王”再现 土拍分化或进一步加剧

2024-04-03 02:51:58 来源:

  近日,一二线城市土拍明显升温。记者梳理发现,3月27日,苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”,其中,最高楼面价超过6.5万元/平方米,最高溢价率达40.8%。另外,上海、北京近期均出现了多宗地块触顶成交的现象,杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块。

  业内人士认为,核心城市优质地块“地王”再现,但全国来看,底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上,全国土地市场热度分化显著。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下,企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块,伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望继续修复,土拍分化现象或进一步加剧。

  一日三地诞生新“地王”

  3月27日,苏州、宁波、厦门三地土拍均诞生了单价新“地王”。

  其中,苏州工业园区双湖板块02号地块位于苏州双湖板块核心地带,建筑面积47394.68平方米,挂牌起始价26.1亿元,起始楼面价55000元/平方米,未开拍已创下苏州楼面价新高,且已超江苏省最高成交楼面价。最终经过51轮竞价,该地块由绿城中国以30.82亿元竞得,成交楼面价65022元/平方米,溢价18.22%。而此前,绿城于3月13日竞得苏州狮山Z03地块,楼面价45455元/平方米,成为单价新“地王”,如今,绿城再次刷新苏州最高楼面价。

  厦门思明区将军祠2024P01地块建筑面积5.12万平方米,挂牌起始价22.8亿元,起始楼面价44514元/平方米。最终该地块经过一个半小时153轮竞价,由国贸地产竞得,成交总价32.1亿元,成交楼面价62671元/平方米,溢价率高达40.8%。该地块楼面价也成为厦门岛内新的单价“地王”。

  对于这几宗“地王”出现的原因,中指研究院分析师孟新增接受记者采访时表示,这些地块均位于核心板块,周边配套相对成熟,项目去化压力较小,企业投资意愿强烈。

  不过,孟新增认为,整体来看,尽管近期部分地块热度较高,但仅限于核心板块优质地块,整体土地市场分化仍在加剧,土地市场回温仍依赖楼市销售端恢复节奏。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟也认为,3月末部分一二线城市持续成交核心区域的优质宅地,苏州、宁波、厦门高价地的诞生,昭示着土地市场“点状高热”。

  杨科伟进一步指出,3月整体来看,土地市场成交规模、热度均保持低位。尽管苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%,核心城市优质地块高价地频现,但全国来看,底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上,全国土地市场平均溢价率为3.93%,土地市场热度分化显著。

  央国企加码优质地块投资

  克而瑞研究中心的数据显示,一季度仅有三成销售百强房企有拿地,但百强房企拿地金额同比增长14%,投资高度集中,依旧以过去3年拿地较多的央国企为主,华润、中国铁建601186)拿地金额超过100亿元,民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。

  从销售百强拿地金额TOP10来看,维持强者恒强的格局。杨科伟指出,一方面多数企业拿地金额均较去年一季度上涨,其中,华润、滨江投资金额同比涨幅近五成,中建壹品、中国铁建等中建系也在一季度提前进行了投资铺排。另一方面,这些企业全口径拿地销售比远高于行业均值,投资积极性较高。

  从新增货值来看,集中度持续走高,绿城中国、国贸地产也因为竞得苏州、厦门的新地王项目而位列新增货值前十。华润置地、中国铁建和中建壹品位列新增货值TOP3席位,华润年内的新增货值已突破400亿元,与其他房企拉开较大差距。

  杨科伟认为,1—3月,新增货值百强的总额同比回升,主要得益于核心城市优质地块的出让。3月楼市宽松政策频出,包括广州120平方米以上取消限购、上海和深圳优化“70/90”政策等,对于高端、改善型地块有更明显的利好,央国企加码优质地块。

  杨科伟指出,目前有资金实力的央国企将持续加注核心优质土储,核心优质地块未来也将更加集中于头部房企的手中,未来市场格局(尤其是高端市场)将进一步高度集中。对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说,当前保交楼和恢复销售仍是最大难题,投资积极性仍较弱。

  土拍分化或进一步加剧

  记者从多家品牌房企2023年业绩发布会上了解到,今年投资策略聚焦核心城市核心区域已成为共识,并且会在保证现金流安全的前提下“以销定投”。

  “今年3—5月期间,杭州、上海、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙等城市仍有近30宗优质地块待拍,我们仍有机会获取优质项目争取年内新增转化。但也要看地价高低和市场形势,不会因为要达到比较高的投资货值目标,而放松投资端的要求,还是会紧扣现金流,以销定投。”绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩发布会上谈到今年拿地策略时说。

  展望后市,中指研究院市场研究总监陈文静认为,当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下,企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块,伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望继续修复,土拍分化现象或进一步加剧。

  上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为,二季度,城市土拍、企业拿地的各自分化局面还将继续:市场关注度集中于一二线城市,但热度的延续性和覆盖率方面,仍依赖于各地楼市交易回暖表现。企业拿地方面,房地产“白名单”项目融资逐步落实,但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”,在向投资面传导时,必然会存在时间上的延期和一定中间损耗,短期内投资主力仍然局限于央国企和部分民企,全面复苏仍需时日。

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