2025年2月17日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高。

　　报告具体内容如下：

　　核心观点 【新房成交】 传统推盘淡季+春节假期的影响下，1月新房成交同环比均回落，但和去年春节月相比显著增长。1月40城新房成交面积环比-52.5%，同比-11.9%，同比增速较上月下降40.8pct。1月新房供应季节性回落，导致成交环比出现下滑。根据克而瑞，30个重点城市1月前22日新增供应461万平，因上月基数较高，环比-47%，同比-12%，不过从绝对量来看，仍高于去年2月春节月全月供应量383万平。春节假期错配的影响下，导致成交同比出现下滑，不过成交绝对量较去年2月春节月有53.3%的增长。

从各能级城市来看，高能级城市新房成交量较去年春节月相比显著增长。1）一线城市：1月新房成交面积环比-47.1%，同比-10.5%，同比增速较上月降低了45.3pct，但绝对量较去年2月春节月增长124.9%。具体来看，北京、上海成交增长动能略有放缓，同环比均下滑，北京环比-47%、同比-57%，上海环比-37%、同比-10%；广州、深圳同比出现增长，广州环比-54%，同比+22%，深圳环比-49%、同比+57%。2）二线城市：1月新房成交面积环比-59.1%，同比-12.6%，同比增速较上月下降了40.3pct，绝对量较去年2月春节月增长58.8%。其中，仅南宁、南京新房成交同比出现上涨，其余我们跟踪的二线城市同环比均下跌。3）三四线城市：1月新房成交面积环比-39.4%，同比-12.2%，同比增速较上月下降了36.4pct，绝对量较去年2月春节月增长2.9%。韶关、海门、温州、扬州新房成交同环比均提升，江门、舟山、金华新房成交同比增长，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。

【二手房成交】

1月二手房成交同比持续正增长，较去年春节月大幅增长。1月18城二手房成交面积环比-39.5%，同比+1.3%，同比增速已经连续8个月保持正增长，同比涨幅虽然较上月收窄了74.7pct，但绝对量较去年2月春节月大幅增长106.9%。

从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交同比保持正增长，三四线城市同比由正转负，但较去年春节月都有大幅增长。1月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-42.9%、-40.3%、-31.3%，同比增速分别为13.1%、2.4%、-22.7%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了86.0、83.2pct，三四线城市同比由正转负，同比增速较上月下降了34.8pct。不过，和去年2月春节月相比，各能级城市二手房成交量均出现了大幅增长，一、二、三四线城市分别增长121.4%、109.0%、71.4%。一线城市中，北京和深圳同比分别增长5%和39%，环比分别下降42%和45%。二线城市中，南宁、苏州同比增幅分别为96%、9%。

预判后市，2月正值传统淡季，预计市场将延续供需两淡，不过考虑到去年2月为春节月，基数较低，我们预计成交同比将出现正增长。3月两会后将是较好的基本面观察时间点。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。1月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.7%，同比-12.1%；整体去化周期为14.2个月，环比-0.1个月，同比-2.6个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.8%、-18.6%、18.0%；去化周期分别为14.6、11.9、44.1个月，一、三四线城市环比分别下降0.3、0.4个月，二线城市环比上升0.2个月，一、二、三四线城市同比分别下降2.4、3.2、6.8个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

重点城市新房项目平均去化率环比提升6pct至44%。根据克而瑞，重点城市1月（前22日）平均开盘去化率为44%，环比+6pct，同比+17pct，延续弱复苏走势；其中一线城市平均开盘去化率32%，环比-6pct，同比+10pct；二线城市平均开盘去化率为51%，环比+8pct，同比+19pct。具体来看，上海、杭州短期内热度较高，1月（前22日）推盘量分别为11次和26次，平均去化率同环比齐增，均持稳5成以上，苏州、长沙、徐州、武汉等房企推盘更倾向于“以销定产”，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏，去化率也均在7成以上。从变化趋势来看，同环比齐增类城市除了短期内热点恒热的上海、杭州之外，还有苏州、长沙、武汉、珠海、青岛等二三线城市，一方面开盘“提质缩量”，单城市推盘次数均不超过3次，适销楼盘加速入市；另一方面经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势；还有部分城市如广州、佛山等受1月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。值得关注的是，当前整体市场止跌企稳特征明显，重点城市中仅有3城1月（前22日）去化率不及去年同期，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。

投资建议

我们认为，1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，2024年四季度以来的市场修复是否会延续到今年仍需要进一步验证。两会或是重要的基本面与政策观察时点。此前的市场修复行情能否得到巩固，一方面依赖于是否出现新一轮因城施策的房地产宽松政策，另一方面也取决于货币化旧改的推进进度。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团（002244）、华润置地、招商蛇口（001979）、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股（600649）。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产（600657）、云南城投（600239）。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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