券商观点|对当前板块的讨论：收储近在眼前，产业拉开大幕
2025年2月20日，国泰君安发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，收储近在眼前，产业拉开大幕。
报告具体内容如下：
投资要点： 2025年房地产行业的经营性现金流将有显著改善，核心是刚性支出的下降。2024年房企收入端的销售金额和房企支出端的开发投资额均为10万亿元，预期房企的三大刚性支出（①利息支出、②经营相关费用、③建安支出）均有望在2025年明显减少，带动经营性现金流（销售减去投资）恢复为正。其中，占比最高的是建安支出，由于是期房销售，因此建安支出具有显著的后周期性，预计将伴随过去几年销售的减少而下行。整体来看，房企销售降幅收窄，配合刚性支出减少走阔，将迎来经营性现金流为正。同时，新增拿地是导致支出超预期增加的主要原因，而房企具备自主调节能力，可以根据自己的情况来决定拿地的节奏，也有助于行业的现金流状况的改善。 土地收储在现金流上给予额外支持，考虑到土地对货值的杠杆性，收储的作用会被放大，当前已经有城市披露规划。收储土地之后，与土地对应的建安和税费支出也一并消失，因此，若将其和房企的销售回款相比，其会带有一定的杠杆性，具体取决于地货比的比值。目前，已经有包括北京、广东等地披露了收储计划，随着两会时间的临近，全国范围内收储的金额也将更加明朗。
收储本身是额外的货币投放，不会因对价和对象的不同而无效。市场习惯性认为，如果A企业有风险，而收储的却是B，那对A就没有影响。然而，实际情况并非如此，减少竞品本来就能给原有的项目带来一定的需求集中，在供需关系上是利好。同时，通过发行专项债筹集资金并收储的行为，属于增量资金投放，等同于准货币，对资产价格有明确的正面意义。
房价企稳，减值计提压力大幅度下降，资金压力也缓解，2025年是拉久期的年份，可以开始展望产业周期。作为类金融行业，房企的业绩波动更多来自于资产价格的变动，若房价企稳，减值压力将大幅度减小，助力业绩企稳。叠加前述的现金流压力的缓解，那么2025年将逐步过渡至拉长久期的阶段，而不再一味强调当期分红，同时，一些产业周期的展望也将更能被市场所接受。建议市场逐步关注长久期资产，如物业行业在AI时代的降本逻辑，继续推荐能够做远期展望的国企改革，推荐招商蛇口（001979）、中新集团（601512）、保利发展（600048）等，并建议继续关注重组类公司，受益标的为旭辉控股集团等。
风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。
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