研究背景

　　2025年《政府工作报告》提出，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。深入推进战略性新兴产业融合集群发展。加大区域战略实施力度。发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略的叠加效应，积极培育新的增长极。随着新建园区与存量资产将持续入市，使得园区存量资产盘活的需求进一步加大。园区发展向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”方向升级，优秀产业新城运营商进一步聚焦对运营服务能力的提升，积极加大开拓力度，创新产城融合发展新模式。在城市群和都市圈战略进一步深化、产业链上下游协同合作也更加频繁的大趋势下，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城及运营商的发展经验更值得借鉴。

　　在此背景下，中指研究院以客观、公正、准确、全面的研究原则，连续第十年开展“中国产业新城运营商评价研究”，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商。我们希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。（研究咨询请填写资料）

　　2025中国产业新城运营商综合实力TOP10研究结果

　　（一）综合实力TOP10

　　从评价结果来看，行业竞争态势愈演愈烈，随着新的行业主体加速涌入，产业新城运营商在发展模式和方向探索上愈加成熟。2024年以来，中国产业新城运营商发展模式显著创新，主要体现在产业定位高端化、招商策略智慧化、产城融合深化、绿色低碳转型及金融模式创新等方面。

　　（二）分项评价结果

　　1．园区运营商评价结果

　　2024年以来，运营商不断强化顶层设计与区域资源整合，园区功能从单一生产向综合城市节点转型。通过产业生态圈构建，整合生产、生活、文化等多元功能，推动园区与城区经济协同发展。

　　2．特色运营商评价结果

　　2024年，产业园区行业在存量竞争与政策重塑中加速分化，运营商的核心竞争力从“空间供给”转向“产业生态构建”，具备全链条服务能力、灵活商业模式和数字化赋能的企业将主导行业格局。

　　新质生产力优秀运营企业不断优化产业结构，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化方向转型升级。

　　产业园区服务商不断从“基础条件、运营服务、数智化、绿色低碳”等多个维度提出更高要求，重点推动园区从传统物业管理向全链条产业服务升级。

　　3．产业项目运营评价结果

　　领先园区正通过核心技术垄断重构产业链话语权，向聚焦核心产业、强化专业优势的“特色引领”方向转变，围绕某一主导产业构建完整产业链形成“技术壁垒+规模效应”。

　　部分优秀园区持续探索完善城市功能的抓手，因地制宜发展新质生产力，为园区企业提供全过程空间载体和全生命周期服务，提升园区吸引力，产城融合发展再上新台阶。

　　总体来看，产业新城运营商在政策、科技与市场的三重驱动下，通过模式创新与资源整合，逐步构建起“产业高端化、服务精细化、产城一体化、运营低碳化”的发展格局，为区域经济转型升级提供了重要支撑。

　　附：研究方法体系

　　1．研究对象

　　（1）产业新城样本项目筛选

　　针对研究对象，我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。

　　基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。同时，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中指研究院各地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。2025年，我们继续优化样本项目，最终筛选出137个项目作为产业新城研究对象。

　　（2）新城运营商研究对象的确定

　　一方面，通过筛选出的产业新城项目，我们深入发掘其背后的开发运营主体；另一方面，根据我们对产业新城运营商的定义来确定研究对象，即产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。

　　综合以上两方面的考量，我们在上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本，最终确定了招商蛇口（001979）、张江高科（600895）、东湖高新（600133）、湖北高投、华南城、苏高科、新建元、上海临港（600848）、中电光谷、市北高新（600604）、苏州高新、泰达控股、天安数码城、中新集团（601512）、中国五矿、中国金茂等六十余家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。在产业新城运营商评价研究中，我们希望竭尽所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对产业新城运营商的理解并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象。

　　2．评价模型及指标体系

　　（1）在评价模型的构建过程中，中指研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。

　　（2）2016年3月1日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请16位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。

　　（3）我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。其中，“一核”指我们评价的核心主体，即产业新城运营商；“两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力，其中产业发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营能力是其实际运营水平与成效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商综合实力。

　　“一核两翼”评价模型

　　（4）依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、产业新城发展实践，我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键指标，围绕产业发展能力、城市建设能力及企业经营能力三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括13项二级指标以及30余项三级指标。我们对反映核心要素的评价体系和具体指标进行了反复验证和修正，并吸纳专家鉴定会上各位权威专家的中肯建议，在全面性、客观性、科学性、可行性原则的指导下，搭建形成“中国产业新城运营商综合实力评价体系”。近年来，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重资产运营效率的提升。2025年，我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果以及经验的基础之上，并结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系。2025中国产业新城运营商研究的评价指标体系进一步强化了对企业经营能力能力的分析，为此加大了“轻资产运营项目规模”等指标的权重比例，评价企业产业发展能力。

　　产业发展能力：产业的健康发展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统。在评价运营商产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、创新发展三个方面出发，最终以产业发展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。

　　城市建设能力：产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体，评价运营商的城市建设能力时，我们首先对产业新城内基础设施以及公共配套的完善程度进行评价；同时基于园区对人口的吸纳程度以及生活宜居性，衡量产业新城运营商满足人们生活需求、提升居民生活水平的能力。

　　企业经营能力：从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼顾经营规模的同时保证运营绩效，另一方面在争取成长速度的同时保证财务稳健，同时考虑到产业新城项目的开发周期长、资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将企业经营能力分解为“经营规模”、“盈利能力”、“融资能力”、“财务稳健性”、“运营效率”五个部分。

　　考虑到运营商的产业发展能力和城市建设能力更多的是从其具体运营的产业新城项目中体现出来，因此，在评价这两方面能力时，从运营商的产业新城项目入手，每家运营商挑选1-3个典型产业新城项目，并赋予项目不同权重，从项目的运营数据来评价运营商的产业发展和城市建设能力。至于企业经营能力，则直接分析运营商财务数据，同时考量其信用水平、合作模式创新等方面，综合评价其经营能力。

　　3．数据来源

　　本次研究的资料及数据一方面通过公开渠道获取，同时为了夯实数据研究根基，中指研究院组织总部及各地机构数十位分析师，对全国范围内44座城市、137个产业新城项目及66家运营企业进行访谈和调研，收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、新城建设等方面数据及调研资料，另有园内入驻企业、就业员工调查问卷。在调研过程中，行业从业者丰富的专业知识以及对行业发展的思考使我们受益匪浅，他们对产业新城项目的一线运营经验反馈也为我们数次修正评价体系提供了重要参考。此外，我们还征询了部分行业专家的意见，他们从更加宏观和广阔的视角为我们的研究提出宝贵建议。

　　4．评价步骤

　　（1）指标赋权

　　在运用指标体系进行评价时，需要使用科学合理的赋权方法对各个指标赋予不同的权重，为了克服不同赋权方法固有的缺陷，本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法对评价体系各指标进行赋权，以使评价结构更具合理性和准确性。本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各指标权重。

　　（2）指标的标准化处理

　　各项三级指标中，对于定量指标，由于各个指标单位不同，不能直接比较，需要对数据进行无量纲化处理，消除数据之间存在的差异，我们将数值标准化为0至100，从而得到该指标的得分。对于定性描述型的指标，我们主要采用德尔菲法进行评价，各指标打分采用百分制。

　　（3）计算综合得分

　　对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标权重加权平均计算，最后获得各运营商综合实力评价结果。