2025年8月10日，国盛证券发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，北京定向松绑五环外限购，如何理解？。

　　报告具体内容如下：

　　北京定向松绑五环外限购，京籍或社保满2年的非京籍，五环外不限购。 8月8日，北京发布楼市新政，主要内容是，符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、连续缴纳社保或个税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新房、二手房）不限套数。回顾此前北京限购相关政策，在2024年“930”新政中，北京限购政策是“非京籍购房社保需满足：五环内满3年，五环外满2年；符合条件人才满1年”，同时在五环外有购房数量的限制。此次新政在没有调整社保年限要求的基础上，取消了五环外购房数量的限制，即“符合购房条件的，五环外不限购”。需要指出的是，这样的政策安排和广州“全面取消限购”或全国其他大部分城市的取消限购仍有本质的区别，因为政策仍要求购房者具备京籍或是足够社保年限，并没有放松外地居民在北京购房的要求。因此我们认为，此次新政将一定程度助力北京郊区库存的去化，但最终效果可能有限。另外建议关注上海、深圳近期跟进优化购房政策的可能性。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.2%，领先沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业排名第16名。

新房：本周30个城市新房成交面积为120.5万平方米，环比下降35.0%，同比下降19.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为33.0万方，环比-37.8%，同比-36.2%；样本二线城市为60.7万方，环比-30.5%，同比-4.0%；样本三线城市为26.8万方，环比-40.4%，同比-22.1%。从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计6096.6万方，同比-1.5%；一线城市为1610.1万方，同比4.2%；二线城市为2915.5万方，同比-5.2%；三线城市为1571.0万方，同比0.4%。

二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计171.1万方，环比下降7.2%，同比下降2.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为67.5万方，环比-11.1%；样本二线城市为79.7万方，环比-5.0%；样本三线城市为23.9万方，环比-2.8%。

信用债：本周共发行房企信用债22只，环比增加6只；发行规模共计228.70亿元，环比增加116.19亿元，总偿还量68.76亿元，环比增加6.01亿元，净融资额为159.94亿元，环比增加110.18亿元。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：

（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、华发股份（600325）、建发股份（600153）；

（2）地方国企/城投/化债：城投控股（600649）、城建发展（600266）、信达地产（600657）；

（3）中介：贝壳；

（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余（001914）等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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