2025年9月29日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房二手房成交同比成交均转弱；上海“好房子”标准细则正式落地。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积环比增幅扩大，同比由正转负；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄；新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。 核心观点 新房成交面积环比增幅扩大，同比由正转负。40城新房成交面积为229.9万平，环比上升23.0%，同比下降7.7%，同比增速较上周下降33.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为9.8%、45.0%、-3.0%，同比增速分别为4.4%、1.9%、-42.5%。一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄53.6、13.6个百分点，三线城市同比增速较上周下降52.8个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄。18城二手房成交面积为164.3万平，环比上升1.8%，同比上升6.0%，同比涨幅较上周收窄36.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-8.6%、12.2%、-12.0%，同比增速分别为25.5%、6.9%、-34.0%。其中，一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄41.2、32.0个百分点，三四线城市同比增速较上周下降34.6个百分点。

新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。12城新房库存面积为11434万平，环比增速为0.7%，同比增速为-12.7%；去化周期为22.1个月，环比上升1.4个月，同比上升0.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.0、20.2、102.5个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.8、1.9、15.2个月，一、三四线城市同比分别上升0.4、25.3个月、二线城市同比下降0.7个月。

土地市场同环比均量价齐涨；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1761.6万平，环比上升57.2%，同比上升41.8%；成交土地总价为447.1亿元，环比上升210.7%，同比上升43.5%；成交土地楼面均价为2538元/平，环比上升97.6%，同比上升1.2%；土地溢价率为1.2%，环比下降0.2个百分点，同比下降0.6个百分点。

房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为150.1亿元，环比上升104.8%，同比上升75.8%（前值：-46.9%）。总偿还量为135.7亿元，环比上升23.2%，同比上升74.0%（前值：8.7%）；净融资额为14.4亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.2%，较上周下降0.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深

300）为-1.2%，较上周下降2.4pct。房地产板块PE为32.74X，较上周上升1.07X。

政策

9月26日，上海市规划和自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，上海“好房子”标准细则正式落地。新规对住宅阳台设计进行了细致规范，通过“半面积计容”的方式，允许户型配置更大的阳台；明确外立面干挂石材、铝板等装饰面层不计入容积率，这将提升开发商升级外立面的积极性；还鼓励架空层和风雨连廊不计入容积率，将促使开发商乐于打造丰富的居民公共设施空间。新规下，上海新房市场的产品品质将得到较大提升，对于普通购房者而言，新规也有助于得房率的实质提升和居住体验的改善。

投资建议：

从我们跟踪的高频数据来看，受一线城市新政后成交修复的带动以及低基数的影响，9月新房、二手房成交同环比均有改善，但整体局面的持续性仍有待观察。当下价格绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，且去年四季度开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注四条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、华润置地、越秀地产、建发国际集团。

2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。

3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团。

4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家（000560）。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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