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　　2025年第三季度的中国商业地产，在持续的理性回调中，反差感十足：一面是开业总量滑向近五年同期谷底的“寒意”，另一面则是优质项目密集亮相、区域市场热火朝天的“暖流”。

　　据联商网零售研究中心统计，2025年第三季度全国新开业的商业项目数量达89个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡)，同比下降2%；新增商业建筑面积681.59万㎡，平均单体建筑面积约7.66万㎡(总表在文末)。

　　其他如1.4万㎡的北京友谊商店、1.5万㎡的北京大屯里商业街、1.6万㎡的天津绿地团泊缤纷天地二期、1.78万㎡的苏州苏新乐荟横塘店等项目不在统计中。

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　　数据：基本面收缩下的结构变化

　　1、市场理性回调，开业量持续新低

　　纵观近五年三季度数据，2021年的126家开业量是近五年的最高值，后面涨跌不一，2025年89个的开业量是新低，据联商网统计，这也是自2018年开始计近8年来最低值。这意味着商业地产行业已彻底告别了盲目扩张的增量时代，全面进入以运营为核心的存量深耕时代。

　　这种理性回调，是市场出清与结构优化的必然过程，促使商业地产开发企业将资源集中于更具确定性的项目上。

　　2、华东稳坐头把交椅，华中西南异军突起

　　七大区域均有项目入市，整体表现稳定，具体表现如下：

　　华东区以30个项目、223万㎡体量的绝对优势领跑全国。以上海、杭州、南京为代表的城市贡献了多个高质量项目，如上海新天地（301277）东台里、杭州亚奥万象天地等，巩固了其商业高地的地位。

　　华南区(18个，112.43万㎡)紧随华东。一直以来都是商业的热土，深圳K11Select、深圳之眼Cityhub、前海华发冰雪世界商业等商业引人关注。

　　华中区(16个，34.32万㎡)与西南区(12个，120.54万㎡)成为第二梯队的中坚力量。武汉、重庆等国家中心城市商业竞争白热化，龙湖、华润、香港置地等巨头在此密集布局。这一定程度上也体现了全国性开发商在“强二线”城市进行规模化、战略性布局的决心。

　　其他华北、西北和东北三区的开业数量均为个位数。看得出来北方市场在今年三季度的整体表现一般，市场活力有待进一步激发。

　　3、“小而精”成主流，巨无霸项目稀缺

　　从体量分布上看，2-5万㎡的“小而精”社区商业或特色商业占比最高，达36%，显示出当下开发商对高频、近场消费的青睐。

　　5-10万㎡的中型项目占比达34%，也是目前市场新开购物中心最主流的产品线。

　　值得注意的是，10-15万㎡的大型购物中心占比19%，而15万㎡以上的“巨型商业”在本季度尤为稀缺。体现了开发商在投资上更加务实，倾向于通过可控的体量与精准的业态来控制风险、提升效率。

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　　趋势：模式转化与业态创新应对压力

　　1、头部主力玩家恒强

　　从企业开发上看，市场集中度进一步提升，但策略侧重不一。

　　近年来的稳定输出且保品质保障的华润万象生活，在今年三季度继续表现抢眼，在杭州、南京、淮安、宜宾等地连开四座万象系项目。

　　杭州亚奥万象天地不仅填补了亚运村板块商业的空白，更以“MALL+街区+公园”的多元形态，实现了与城市公共空间的深度融合，开业后一直好评不断，有望成为杭州未来高热的街区商业；同时，首次与阿里巴巴合作的南京金陵天地，是华润探索商业与数字科技跨界的代表，而淮安、宜宾等强三线城市的落地，彰显了其抢占区域消费高地的决心。

　　▲杭州亚奥万象天地

　　龙湖商业持续深化其“网格化”布局，大本营重庆“三店齐开”(北城天街属于焕新后重开)，几乎形成“合围”之势。杭州下沙的欢肆则是其对社区商业产品线的一次轻量级试水。

　　此外，港资企业则持续聚焦一线或强二线城市的核心地段，致力于打造城市商业名片。比如瑞安房地产的上海新天地东台里，香港置地的重庆渝北光环花园城和南京JLLC等。

　　2、存量改造常态化

　　面对存量市场的现状，存量改造项目重开已经是市场常态。今年三季度至少有16个项目属于存量改造商业，已经成为市场新增量的重要来源。

　　包括上海浦发唐镇印象汇(原唐镇商业项目)、南京曼度乐福里(原家乐福)、武汉德成生活中心(原麦德龙)、佛山浪险猴天地(原金沙洲万达广场)等。这些项目通过定位重塑、空间再造与内容升级，实现了资产的焕活与增值。

　　3、业态创新与场景体验持续深化

　　当规模和数量竞争不再是主流标准，商业更加注重运营，因此在业态和场景的创新成为企业和项目打破同质化竞争的主要手段。三季度新开的项目中，艺术、运动、文化、新零售等元素的深度融合，彰显特色。

　　比如深圳出版集团建设运营的深圳湾区之眼，以“全球最大实体书城”的文化基因，融合了阅读、艺术、科技、展览、演艺、旅游、创意、休闲、商业等业态，打造粤港澳大湾区地标级文旅目的地。尤其是近3万㎡的全天候商业通廊，融合了餐饮、零售、艺术展览等功能。

　　▲深圳湾区之眼

　　深圳前海华发冰雪世界商业直接将全球最大的室内滑雪场之一作为核心引擎，打造“冰雪+商业”的一站式娱乐目的地；北京隆福寺二期则选择了文化赛道，通过保留历史肌理、引入美术馆、潮牌与特色餐饮，打造成一个持续发生文化事件的城市客厅。

　　武汉花河上岸公园一期、常州歌林公园均强调将自然绿化、亲水景观与商业动线无缝衔接，营造出松弛、悠闲的消费氛围，迎合了后疫情时代消费者对户外和健康的渴望。

　　可以看到，这些商业已经不是简单的购物场所，而是兼具了旅游、学习、展览、社交等多元功能的复合空间。

　　从2025三季度新商业项目的供应情况上看，目前行业在总量收缩的背景下步入存量竞争新阶段，呈现出“整体减速、局部活跃”的格局，华东、华南等强经济地区依然保持着活跃的商业活力。

　　同时，为了更好的控制成本、规避风险，一些头部企业普遍通过轻资产输出与存量改造实现稳健扩张，标志着行业从规模竞赛全面转向价值深耕。

　　四季度是每年供应的“旺季”，市场会迎来一波开业高峰，联商网将持续关注。

　　附：2025年三季度新开商业项目统计表