城市更新作为新时期城市工作的重要抓手，在“十五五”时期将得到大力推进。
国务院日前发布的《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）明确培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等重点任务，并提出城镇危旧房改造数量达50万套/间等量化指标。
国泰海通（HK2611）证券根据《规划》提出的主要指标测算，“十五五”时期城市更新总投入需4.4万亿元至7.0万亿元。“十五五”时期以相对合理的增量投入释放巨量存量红利，打造可持续城市发展新范式，对稳定房地产（881153）投资和市场需求，对提高居民幸福感具有明显积极意义。
“钱从哪来”是城市更新推进过程中的关键问题。为构建可持续的城市建设运营投融资体系，《规划》提出“完善财政支持政策”“优化金融支持措施”“积极吸引社会资本参与”等举措。
58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，在当前城市更新进程中，财政、金融、社会资本三者协同发力：财政负责托底公益性项目，金融提供长期资金支持，社会资本聚焦运营与市场化收益，共同构建起可持续的投融资体系。
近年来，中央财政持续发力支持城市更新。5月份发布的《2026年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》显示，2026年度中央财政拟支持晋城、鞍山等15个城市实施城市更新行动。
自2024年首批支持石家庄、太原等15个城市实施城市更新行动以来，中央财政已连续三年支持实施城市更新行动。《2025年中国财政政策执行情况报告》显示，2025年“继续实施城市更新行动。会同有关部门遴选第二批20个重点城市开展相关工作，中央财政拨付补助资金45亿元”。
2024年末发布的《国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》将“城市更新”列入《地方政府专项债券可用作项目资本金的行业》清单以来，各地也积极用好地方政府专项债券（以下简称“专项债券”），加大对城市更新的资金支持力度。
中指研究院数据显示，2025年，各地城市更新相关专项债券发行超3500亿元。2026年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，已达去年全年的三分之一，同比增长7%。
张波表示，在金融层面，长期信贷为城市更新提供关键支撑，例如国家开发银行城市更新专项贷款有效匹配城市更新项目周期（883436）。
数据显示，2025年，国家开发银行向城市更新领域发放贷款7863亿元，重点支持了城镇老旧小区整治改造，老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，城市基础设施建设改造，城市生态系统修复，城市历史文化保护传承等领域，服务城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升。
“比如老旧厂房、街区及城区改造所带动的新业态、新消费（883434）、新场景等，还有城中村、老旧小区改造后发展家政、餐饮、停车、商业、文旅等经营性业务，这些领域会吸引金融和社会资本进入。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，“十五五”时期推进城市更新，应从原来的“工程建设思维”，转向“资产运营”视角。从住户、商户、业主在出行、生活、养老和托幼等方面的急难愁盼出发，盘点片区内的资产与资源，分析资产价值、研判业态产业、导入运营资源等。
对于金融支持，《规划》要求，对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持。探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措。
《规划》进一步明确，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据。按照谁受益、谁出资原则，充分发挥市场机制作用，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。规范实施政府和社会资本合作新机制，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。
李宇嘉表示，“十五五”时期应推进片区综合改造：一方面通过财政投入完善基础设施与市政配套，降低社会资本进入片区的成本；另一方面以现金流充裕的改造项目补贴现金流较弱的项目，实现项目间相互赋能，最终达成总体效益最大化。
在张波看来，“十五五”时期推动城市更新，关键在于立足存量空间价值重估，统筹财政、金融与社会资本，协同发力，共同推动建立起收支平衡的长效资金运营体系。具体而言，要依托稳定现金流资产，加快发行城市更新REITs，打通资本退出通道，引导长期资金入场。政策层面要用好容积率奖励、公共要素激励等工具，提升市场主体参与动力。同时引导社会资本进入文化消费（883434）、社区运营等轻资产领域，真正把旧厂房、旧街区转化为城市发展新动能。
