本报讯(记者李昱丞)近日，第一太平（HK0142）戴维斯正式发布《2026中国物流地产报告》。报告指出，2025年国内物流地产全面进入租户主导、深度调整的发展周期（883436），行业告别粗放式规模扩张，转向“存量优化、质量竞争”新阶段。
在供需重构、区域分化加剧的背景下，核心枢纽城市、高标准资产凭借稳定基本面，成为市场穿越周期（883436）的核心支撑。依托政策引导、消费（883434）、制造与外贸的多重驱动，物流地产正从单纯空间租赁（WLFC），转向供应链配套的核心基础设施。
报告指出，2025年全年物流仓储用地供应大幅回落，行业告别粗放式规模扩张，开发商拿地与新项目开发节奏明显放缓，投资逻辑转向价值优先。租赁（WLFC）市场以第三方物流、电商、高端制造为核心需求，但租户扩张意愿偏弱，多以续租、仓网优化、成本控制为主；头部电商持续布局自建仓，外租市场需求结构持续调整。
全国市场分化特征突出，华南、华西、华中核心枢纽市场韧性较强，华东、华北受集中供应影响，库存与租金压力相对突出，整体空置率仍处于历史高位。
竞争格局方面，行业头部格局稳定，TOP10企业市占率约为60%，资源持续向优势主体集中。当前市场出现结构性供需错配，普通高标仓供应过剩，具备差异化能力的优质仓源供不应求，大量新项目选择延期入市。
行业发展逻辑从单一开发，转向“开发+运营”双轮驱动，业主普遍通过延长免租期、灵活设置租期等方式提升项目去化能力；中小型开发商生存空间持续收窄，行业整合与出清节奏加快。
报告进一步指出，预计2026年全国物流地产新增供应将继续放缓，租金下行幅度逐步收窄，优质资产租金有望率先企稳，市场空置率小幅回落。长远来看，行业彻底告别规模竞赛，全面进入质量竞争时代，存量改造、智能升级、绿色运营将成为资产保值增值的关键。
第一太平（HK0142）戴维斯中国区研究部负责人简可(JamesMacdonald)表示：“中国物流地产市场已告别高速扩张阶段，存量资产运营成为发展核心。随着新项目开发放缓，区位条件、运营能力以及适配租户多元化需求的水平，逐渐成为核心竞争力，行业正式步入成熟发展期。”
第一太平（HK0142）戴维斯中国区董事总经理、资本市场部及产业物流部负责人罗瑾表示：“当下国内全面进入存量优化与深度调整阶段。市场区域分化加剧，租户侧重控成本、适配供应链，竞争转向运营实力。短期市场承压，但核心枢纽城市、高标准仓储资产仍具备长期价值。依托资产改造、智能化升级与全链条服务，方可抢抓机遇、穿越周期（883436）。”
