商铺租金指数运行分析
根据中国房地产（881153）指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2026上半年，我国主要商业街和重点商圈（购物中心）商铺租金均延续小幅下跌态势。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%。
从涨跌数量来看，在样本商业街中，租金环比下跌的商业街占81.5%，租金环比上涨的商业街占18.5%；在样本商圈（购物中心）中，租金环比下跌的商圈占85.3%，租金环比上涨的商圈占13.7%，1.1%的商圈租金与上期持平。
从行业宏观环境来看，消费（883434）市场继续扩容，服务消费（883434）保持韧性，但商品零售增长放缓。2026年上半年，社会消费（883434）商品和服务零售总额同比增长2.7%，其中服务零售额增长5.3%，增速高于同期商品零售额4.2个百分点，通讯信息服务（III）类、旅游咨询租赁服务类、文体休闲服务类零售额增长较快。商品零售额同比增长1.1%，增速较2025年全年回落2.7个百分点，消费（883434）品以旧换新政策带动绿色智能商品销售快速增长。
整体来看，2026上半年，重点城市新增供应较上年同期小幅减少，其中新建项目多位于新兴商圈，城市核心商圈以存量改造项目为主。商铺租赁需求整体偏弱，项目招商压力增加，多数商业街、商圈商铺租金延续下跌态势。
1.百街商铺租金指数
（1）租金变动：2026上半年百街商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%
图：2018-2026年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
2026上半年，体验式消费（883434）、服务消费（883434）保持韧性，文旅消费（883434）升温、入境游活跃，带动少数位于城市核心地段、以文旅餐饮等体验业态为主的地标性商业街租金小幅上涨。同时，部分商业街区积极进行改造与提质升级，消费（883434）体验提升，为租金上涨提供一定支撑。但在商品零售增速放缓的背景下，多数商业街客流与商户承租能力走弱，租金下行。根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2026上半年，百街商铺平均租金为23.87元/平方米/天，环比下跌0.76%，跌幅较2025下半年扩大0.29个百分点。
（2）商业街表现：81.5%的样本商业街租金环比下跌，成都一品天下、海口中山路等跌幅相对较大
2026上半年，一线城市样本商业街中租金环比下跌的商业街占65.4%，租金环比上涨的商业街占34.6%；二线城市样本商业街中租金环比下跌的商业街占92.3%，租金环比上涨的商业街占7.7%。
图：2026上半年租金环比涨跌幅较大的商业街
数据来源：中国房地产指数系统
2026上半年，81.5%的样本商业街租金环比下跌。具体来看，成都一品天下、海口中山路等13条商业街租金跌幅在2.0%以上，上海四川北路、杭州河坊街、苏州石路步行街、海口骑楼老街等18条商业街租金跌幅在1.0%-2.0%之间，苏州斜塘老街、天津小白楼商业街、青岛李村商业街、成都春熙路等13条商业街租金跌幅在0.5%（含）-1.0%之间，天津五大道商业街、北京后海酒吧街等9条商业街租金跌幅在0.5%以内。18.5%的样本商业街租金环比上涨，其中上海淮海中路商业街涨幅最大，为1.07%；上海南京东（JD）路步行街、深圳东门步行街等4条商业街租金涨幅在0.5%-1.0%之间，武汉楚河汉街、成都宽窄巷子等7条商业街租金涨幅在0.5%以内。
2.百MALL商铺租金指数
（1）租金变动：2026上半年百MALL商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%
图：2018-2026年全国重点城市主要商圈（购物中心）平均租金及变化
数据来源：中国房地产指数系统
2026上半年，商品零售额增长放缓，仅少数位于核心地段的高能级商圈，依托标杆项目的品牌能级与客流吸引力，或受益于项目调改升级，租金小幅上涨；多数商圈则受供给过剩、项目老化与同质化竞争影响，客流下滑、商户承租能力减弱，租金延续下跌态势。根据全国15个重点城市典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2026上半年，百MALL商铺平均租金为26.90元/平方米/天，环比下跌0.36%，跌幅较2025下半年扩大0.14个百分点。
（2）商圈表现：85.3%的样本商圈租金环比下跌，天津梅江、海口解放西等商圈跌幅较大
2026上半年，一线城市中88.6%的商圈（购物中心）租金环比下跌，11.4%的商圈（购物中心）租金环比上涨；二线城市中82.4%的商圈（购物中心）租金环比下跌，15.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，2.0%的商圈（购物中心）租金与上期持平。
图：2026上半年租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2026上半年，85.3%的样本商圈（购物中心）租金环比下跌。具体来看，天津梅江、海口解放西、南昌红谷滩中心、青岛市北CBD等19个商圈（购物中心）租金跌幅在1.0%以上，苏州观前街、深圳南山中心区、杭州吴山、青岛李村等25个商圈（购物中心）租金跌幅在0.5%-1.0%之间，上海真如、北京公主坟、成都盐市口、天津南市等37个商圈（购物中心）租金跌幅在0.5%以内。13.7%的样本商圈（购物中心）租金环比上涨。具体来看，北京三里屯、重庆三峡广场商圈租金涨幅在1.0%（含）以上，深圳东门、杭州西溪、重庆大坪3个商圈租金涨幅在0.5%-1.0%之间，青岛香港中路商圈、武汉中南/中北路商圈等8个商圈（购物中心）租金涨幅在0.5%以内。武汉王家湾商圈租金与上期持平。
3.消费（883434）市场有待恢复，短期内实体商业仍存在空置压力，商铺租金或继续下跌
2026年7月，国务院批复同意《扩大消费（883434）“十五五”规划》，强调《规划》实施要“坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费（883434）专项行动，扩大服务消费（883434），升级商品消费（883434），丰富业态场景，提升消费（883434）能力，优化消费（883434）环境，健全制度政策，完善扩大居民消费（883434）长效机制，更好发挥消费（883434）对经济发展的基础性作用”。政策支持下，消费（883434）市场有望保持增长，但短期内仍面临一定压力。下半年，重点城市仍有多个零售商业项目待入市，或形成阶段性供应高峰，叠加存量项目调改释放的面积，市场空置压力不减，重点城市商铺租金或延续下跌态势。政策和消费（883434）需求变化将加速推动零售商业向体验式、场景化转型，运营能力与差异化内容成为项目竞争关键，商业运营商需通过业态焕新、空间改造与品牌组合优化提升项目竞争力。
重点城市商铺市场表现
1.消费（883434）市场：居民消费（883434）意愿修复偏缓，2026上半年社零总额同比仅增1.3%
（1）商品零售增长放缓，服务消费（883434）保持韧性，多数代表城市社零总额增速放缓或转负
图：近五年全国社会消费品零售总额单月及月度累计同比增速
数据来源：统计局、
以旧换新补贴退坡、居民对收入增长预期偏弱，叠加上年同期高基数，多重因素影响下，社会消费（883434）品零售总额增长放缓。2026上半年，我国实现社会消费（883434）品零售总额24.9万亿元，同比增长1.3%，增速较2025年全年收窄2.4个百分点，4月社零总额同比仅增0.2%，5月转负。服务消费（883434）仍保持较快增长，2026上半年服务零售额同比增长5.3%，较商品零售增速高4.2个百分点。
分城市来看，2026上半年，重庆、上海社零总额相对较高，均超8000亿元，北京、广州、成都、深圳在5000-7000亿元之间，消费（883434）市场空间亦较大；杭州、苏州、南京、武汉、青岛、长沙社零总额在2500-5000亿元之间，南昌、海口社零总额相对较低，在1500亿元以内。从同比增速来看，南昌、广州、青岛、重庆、天津、杭州、成都2026上半年社零总额同比增速高于全国水平，消费（883434）市场增长相对较快，但多数城市2026上半年社零总额增速均低于2025年全年水平，部分城市增幅转负。
（2）大力提振消费（883434）是扩大内需主要抓手，中央及各地围绕商品消费（883434）、服务消费（883434）、消费（883434）场景等方面出台系列政策，推动消费（883434）持续增长
2026年是“十五五”开局之年，扩大内需战略基点不变，大力提振消费（883434）仍是扩大内需主要抓手。《“十五五”规划纲要》强调要“坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费（883434）、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，……，增强国内大循环内生动力和可靠性”，提出“大力提振消费（883434）”的核心任务和“居民消费（883434）率明显提高”的发展目标。
2026年3月，《政府工作报告》将“着力建设强大国内市场”列为工作任务首位，并继续强调“深入实施提振消费（883434）专项行动”。同时，《政府工作报告》延续了促消费（883434）与惠民生的政策导向，强调要“激发居民消费（883434）内生动力和促消费（883434）政策并举，推动消费（883434）持续增长”，提出“制定实施城乡居民增收计划”“促进商品消费（883434）扩容升级”“实施服务消费（883434）提质惠民行动”等具体举措。4.28政治局会议指出要“深入挖掘内需潜力。扩大优质商品和服务供给，推动消费（883434）升级。深入实施服务业扩能提质行动”，延续《政府工作报告》政策基调。
2026年7月，国务院批复同意《扩大消费（883434）“十五五”规划》，《规划》提出“到2030年，消费（883434）市场总体规模持续扩大，居民消费（883434）率明显提高，全社会商品和服务消费（883434）较快增长，社会消费（883434）品零售总额达到60万亿元左右，消费（883434）对经济增长的拉动作用进一步增强”等目标，在“促进服务消费（883434）提质惠民、推动商品消费（883434）扩容升级、培育打造消费（883434）新业态新模式新场景、着力提升消费（883434）能力、大力优化消费（883434）环境、加力完善促进消费（883434）制度机制”等六个方面安排28项重点任务，围绕银发经济、育儿产品和服务、文化和旅游消费（883434）、健康消费（883434）、冰雪消费（883434）、汽车消费（883434）、农产品（850200）消费（883434）、“人工智能（885728）+消费（883434）”、消费（883434）基础设施建设等重点领域设置具体落实举措。《扩大消费（883434）“十五五”规划》是首份消费（883434）国家级专项规划，跳出短期刺激思路，转而构建"增收→保障→供给→环境→制度"的全链条长效机制。
促进商品消费（883434）扩容升级方面，2026年中央接续实施消费（883434）品以旧换新。2026年1月国家发改委、财政部发布《关于2026年实施大规模设备更新和消费（883434）品以旧换新政策的通知》，政策在支持范围、补贴标准及实施流程方面进行了优化，体现了“精准发力，提质增效”的特征。2026年《政府工作报告》进一步明确了资金安排：安排超长期特别国债2500亿元支持消费（883434）品以旧换新，新增“设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金”，组合运用贷款贴息、融资担保、风险补偿等方式，支持扩大内需。商务部数据显示，2026年上半年，消费（883434）品以旧换新累计带动相关商品销售额1.1万亿元，惠及1.5亿人次，政策带动下绿色智能商品销售快速增长。值得注意的是，经过近两年政策拉动，当前消费（883434）品以旧换新政策效果边际递减，一方面是由于补贴金额下降，另一方面是由于耐用消费（883434）品复购周期（883436）较长。
实施服务消费（883434）提质惠民行动方面，2026年1月国办印发《加快培育服务消费（883434）新增长点工作方案》，明确了“6+3”工作重点，即聚焦交通服务、家政服务、网络视听服务、旅居服务、汽车后市场服务、入境消费（883434）6个重点领域，以及演出服务，体育（884258）赛事服务，情绪式、体验式服务3个潜力领域，加快培育服务消费（883434）新增长点，促进服务消费（883434）提质惠民。4月，商务部等9部门联合印发《服务消费（883434）提质惠民行动2026年工作方案》，从完善政策支持、创新消费（883434）场景、搭建平台载体、扩大对外开放、强化标准引领、优化消费（883434）环境等6个方面，提出64条具体任务举措，围绕餐饮住宿、养老托育、文娱旅游、体育（884258）健康等传统服务消费（883434）领域，和家政服务、网络视听、入境消费（883434）、演出服务等新增长点领域，从供给和需求两端协同发力，打造一批带动面广、显示度高的消费（883434）新场景。同月，国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》，提出“推动零售业城乡合理规划布局，实施零售业创新提升工程，支持有条件的城市‘一店一策’打造消费（883434）新场景。鼓励发展社区微冷仓、前置仓等即时配送业态。”“推动赛事经济、冰雪经济高品质发展，培育房车露营等新业态，建设高质量户外运动目的地。培育智能化、定制化、体验式体育（884258）消费（883434）新模式。”“促进文化服务、旅游服务出口，推动扩大入境消费（883434）”等具体举措，同时提出要“用好服务消费（883434）与养老再贷款政策工具”“加大消费（883434）新场景金融支持力度”。总体来看，政策已逐渐显效，2026上半年，我国服务零售额同比增长5.3%，显著高于商品零售额增速。展望下半年，7.30政治局会议强调“要有效扩大国内需求，适应不同群体消费（883434）需求扩大优质供给，挖掘服务消费（883434）潜力”，预计下半年中央将加大服务消费（883434）方面的政策力度。
入境消费（883434）政策进一步优化升级，有望推动“中国游”“中国购”继续升温。2026年3月，商务部等9部门印发《促进旅行服务出口 扩大入境消费（883434）的政策措施》，包含扩大入境旅游消费（883434）、便利入境商务活动、激活入境赛事消费（883434）、繁荣入境文娱消费（883434）、拓展入境健康消费（883434）、发展入境教育培训、完善保障措施等7方面共16条举措，扩大服务出口，营造具有全球吸引力的国际消费（883434）环境。2026年5月，商务部等6部门发布《关于加力优化离境退税措施扩大入境消费（883434）的通知》（离境退税2.0版），主要包含提升退税商店覆盖率、实行小额抽检制、优化“即买即退”服务、推行退税无纸化办理、打造展会退税服务平台、优化入境消费（883434）环境、加强政策宣传、开展境外推广等八条措施，进一步拓宽了政策适用场景、提升了办理便利度。2026年7月，国家税务总局发布《关于优化离境退税服务推动政策规范落实的通知》，包含离境退税无纸化、“即买即退”异地通办、网上商店离境退税试点、全国离境退税服务码等措施。政策效果显著，2026上半年入境消费（883434）持续活跃，免签入境的外国人同比增长30.6%，办理退税的境外旅客人数同比增长4倍。
地方层面，2026上半年各地紧密结合中央政策导向，围绕“深入实施提振消费（883434）专项行动”这一关键点密集出台政策，在消费（883434）供给、场景、环境等方面系统发力，推动消费（883434）持续增长。提振消费（883434）方面，上海出台《2026年上海市扩消费（883434）行动方案》，构建全年扩消费（883434）总纲，覆盖商品消费（883434）、服务消费（883434）、新型消费（883434）、潜力释放、场景打造、节庆IP与制度环境七个维度；北京、重庆、南京、杭州等地则在宏观经济政策中有针对性地出台提振消费（883434）相关措施。从具体举措来看，商品消费（883434）方面，北京、深圳、重庆、天津、武汉、成都、南京、长沙等城市针对汽车、家电等品类出台以旧换新细则，政策进入堵漏洞、扩品类、提效率阶段。服务消费（883434）方面，杭州、上海、成都、北京、深圳、苏州等地围绕餐饮、家政、文旅、银发、托育、演唱会经济、体育（884258）赛事、宠物经济（886012）、“人工智能（885728）+消费（883434）”等方面出台相关政策措施，释放服务消费（883434）潜力。消费（883434）场景方面，武汉、南京、长沙、深圳、成都、海口等城市均出台消费（883434）“三新”试点支持政策，其中武汉、南京、长沙进一步就首发经济出台政策，将首店引进、首发首秀作为提振消费（883434）的重要抓手。财政金融方面，2026年上半年财政部等三部门在50城开展有奖发票试点（北京、天津、重庆、海口等入围，长沙等地自主跟进），同期杭州、南昌及青岛、武汉、广州等多地常态化发放餐饮、文旅、汽车等消费（883434）券，释放消费（883434）潜力；广州出台《关于进一步加大金融支持促消费（883434）力度若干措施》，推出用足用好金融专项政策工具、进一步优化支付环境、丰富消费（883434）信贷产品供给等十大举措，破解消费（883434）领域金融服务痛点，激发消费（883434）市场潜力。
整体来看，2026年以来消费（883434）市场仍保持增长，年内中央及各地有望出台更多具有落地性和实操性的提振消费（883434）措施，推动消费（883434）市场恢复，进而带动实体商业经营改善。
2.供应趋势：增量建设持续放缓，新开业零售商业四成为存量改造项目，纯商办用地成交下滑
（1）零售商业项目存量：15城已开业项目*近2550个，总面积约2.2亿平方米
*本文所述存量与增量的统计口径均为商业建筑面积在3万平方米及以上的集中式商业。
图：截至2026年6月15个重点城市已开业零售商业项目建筑面积与数量
数据来源：
根据中指数据，截至2026年6月，商铺租金指数重点监测的15个城市3万平方米以上已开业零售商业项目总数近2550个，总建筑面积约2.2亿平方米。其中，上海已开业项目近430个，总建筑面积近3300万平方米，存量规模居15城之首；北京、重庆、成都、深圳、广州、苏州、杭州已开业项目总建筑面积在1500-2000万平方米之间，武汉、南京、长沙、天津在1000-1500万平方米之间，青岛、南昌、海口已开业项目总建筑面积在1000万平方米以内。
（2）新开业零售商业项目：2026上半年15城新开业项目体量同比降一成，四成为存量改造项目
2026上半年，15城零售商业项目新开业数量小幅增加，但开业面积有所减少，二线城市占比增加，存量改造成为新开业项目重要来源。根据中指数据，2026上半年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业项目48个，较上年同期增加4个，开业面积约294万平方米，同比下降9%。其中19个项目为存量改造项目，占比40%，较2025年同期提升10个百分点。开业节奏方面，1月、4月为开业高峰，开业项目数量均在10个以上，与2025上半年开业高峰集中在5、6两月相比，2026上半年开业高峰提前。
图：2026上半年15个重点城市零售商业项目开业数量
数据来源：
分城市等级来看，一线城市新开业零售商业项目21个，较上年同期减少4个，开业面积约150万平方米，同比下降30%。二线代表城市新开业零售商业项目数量27个，较上年同期增加8个，开业面积约144万平方米，同比增长35%。
分城市来看，2026上半年上海新开业零售商业项目体量最大，为80万平方米；苏州、广州、北京在30-45万平方米之间，重庆、南京、武汉、长沙、南昌、杭州在10-25万平方米之间，深圳、青岛、天津、成都新开业体量在10万平方米以内。海口未监测到3万方以上新开业零售商业项目。
（3）商办用地：近五年15城商办用地成交整体大幅下滑，未来零售商业增量开发或持续放缓
2022上半年起，重点城市（市本级）纯商办用地成交规模整体大幅下滑，预计未来新开发项目或持续减少。2026上半年，15个重点城市（市本级）纯商办用地成交规划建筑面积为540.4万平方米，同比下降34%，总量处近10年低位，仅为高点（2020上半年）的25%。其中，一线城市成交面积为156.9万平方米，同比微降1.7%；二线代表城市成交面积为383.5万平方米，同比下降41.2%。
3.需求趋势：商铺租赁需求整体偏弱，餐饮业态为需求主力，体验业态亦呈扩张态势，零售业态需求平稳但品类间分化显著
提振消费（883434）政策持续发力，但居民收入预期与消费（883434）意愿修复偏缓，消费（883434）市场增长动力不足，核心城市的优质零售商业经营情况基本稳定，购物中心表现优于百货。据商务部数据，2026年上半年重点监测的全国78个步行街、商圈客流量、营业额同比增长5.1%、2.8%。据国家统计局数据，限额以上零售业单位中专业店、百货店、品牌专卖店零售额分别下降1.5%、2.1%、8.7%，集合店、购物中心零售额增速加快。零售商业运营商积极调改存量项目、优化品牌组合以吸引消费（883434）者，但重点城市商铺租赁需求整体仍偏弱。
与此同时，2026上半年居民消费（883434）行为呈现出以下特点：（1）服务与体验消费（883434）增势良好，2026上半年服务零售额同比增长5.3%，线下消费（883434）加速由购物向“体验+服务”复合型转变。（2）受节假日消费（883434）拉动，餐饮消费（883434）需求保持稳定，2026上半年餐饮收入同比增长2.8%，高于社零总额和商品零售额增速。（3）部分升级类商品销售旺盛，2026上半年消费（883434）品以旧换新政策带动绿色智能商品销售快速增长，6月手机、电脑等数码商品销售有所改善；品质消费（883434）持续向好，2026上半年限额以上单位化妆品（884272）类及盲盒、手办等潮流玩具零售额均保持较快增长。
受消费（883434）市场和居民消费（883434）特征变化的影响，2026上半年不同业态的品牌商家拓店策略有所分化。餐饮业态是租赁需求主力，但整体流动性较大，品类迭代快，闭店频繁。分品类来看，茶饮/咖啡、烘焙、轻食简餐等品类持续扩张，例如茶颜悦色于深圳湾万象城与万象天地同步开出华南双首店、正式扎根深圳市场。引进复合业态、跨界餐饮及主题餐厅也成为购物中心对冲同质化竞争的重要手段，例如喜茶于深圳万象天地开出全国首家“蛋糕实验室”主题店、以“茶饮+烘焙”复合业态拓展线下体验空间。此外，地方特色餐饮与中式正餐需求相对稳健，但高端餐饮、大型餐饮承压明显。
体验式业态亦呈扩张态势，成为购物中心打造差异化消费（883434）内容、提升消费（883434）者驻留时长与复购率的关键。分品类来看，攀岩等运动体验、沉浸式娱乐、亲子、宠物、二次元及文创、美容保健等品类扩张相对活跃。例如猫眼娱乐（HK1896）旗下IP衍生品品牌“MmmGoods吃谷子”全国首店入驻北京朝阳大悦城（000031），围绕热门影视、动漫及文娱IP，打造集IP展示、主题体验、粉丝互动与新型文化消费（883434）于一体的复合型空间。
零售业态租赁需求保持平稳，但品类间分化显著，首店经济成为核心商圈提升消费（883434）品质的重要抓手，传统零售业态收缩。分品类来看，户外运动、潮流与设计师品牌保持扩张，美妆、黄金珠宝等部分高端业态亦保持一定扩张节奏，例如挪威高端户外品牌Norr na登陆北京SKP开设首店。高端消费（883434）走弱，奢侈品品牌拓店更聚焦核心商圈优质铺位，以提升单店效益。消费（883434）品以旧换新政策带动3C与智能硬件品牌拓店活跃，例如京东（JD）MALL上海七宝店汇聚200家一线品牌、超20万款自营商品，打造差异化、场景化、智能化消费（883434）空间。此外，部分潮玩品牌开设旗舰店，以沉浸式IP场景重塑零售空间，例如深圳首家MINISO LAND落地东门步行街，汇聚超5500个SKU，覆盖超100个国内外热门IP，并推城市限定系列，以"岭南文化+潮流IP"重塑老街商圈。
