8月7日，北京楼市又迎来一轮政策松绑。一周过去，一个反差挺明显：售楼处的人多了，中介门店的带看量涨了，可网签数据还是平平静静——新政前六天，新房成交同比还在降。北京楼市新政到底是真回暖，还是前端热闹一场？数据能说明问题。政策松了哪些口子，市场先热在哪
2026年8月7日，北京市三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产（881153）政策的通知》(京建发〔2026〕400号)，8月8日起施行。这是继2025年8月、12月之后北京又一次优化楼市政策，具体落实7月30日中央政治局会议"稳定房地产（881153）市场"的要求。政策继续从需求端发力：降低限购门槛、加大公积金支持力度、完善房屋赠与和带押过户安排，进一步释放购房需求。
政策最先在成交前端起了反应。新政后首个周末(8月8-9日)，几个项目的数据明显变好：
- 丰台区嘉棠雅序项目到访量环比上涨15%，成交涨幅达到30%
- 招商臻园到访120余组、环比上周增长40%，成交环比增长36%
- 通州八里桥等五环外项目首日到访量环比上涨约两成
- 大兴多个楼盘客户复访率明显提升
二手房这边也热了：部分中介门店的带看量比平时多出一截，四五环外刚需咨询和带看明显增加，线上找房浏览量和咨询量也在涨。刚需客户最关心限购门槛和公积金政策。网签数据还是平静的
到访、带看只是交易的起点，网签才见真章。中指数据显示，新政实施后前六天(8月8-13日)：
- 北京二手房成交2450套，环比上周(8月1-6日)增长8.6%，同比(相比2025年同期)增长2.0%
- 新房成交451套，环比上周增长4.4%，同比下降22.1%
前端的热度和网签的平稳，构成了新政一周的主要错位。这个错位并不反常。从重新评估购房资格和资金安排，到看房、认购、网签，交易链条本身有时间差，政策影响传导到最终成交，通常要几周。未来几周，新房到访能否变成认购、二手房带看能否变成签约，就看这一环。修复的基础：挂牌量、库存、价格都在好转
先看二手房。2026年1-7月，北京二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%，二季度成交量连续三个月为近五年同期最高；7月受传统淡季影响回落到1.4万套，同比仍增长9.8%。
供给端也在消化。7月末，头部中介二手房存量挂牌为11.5万套，比1月末的13.0万套少了约1.5万套，较去年高点下降22.6%；4月以来新增挂牌维持在1.6万套左右，存量在消化，新增没放量，供需关系正在修复。挂牌量稳住了，购房者对价格继续大跌的担忧也缓解了，7月二手房平均溢价空间为7.3%，今年以来整体平稳。
成交结构也在变。5-7月，北京500万以上二手房成交占比持续提升，7月升到13.7%，比4月高出7个百分点；90平方米以上房源的占比7月达到38.9%，改善性需求缓步回来了一些。
新房这边，1-7月新建商品住宅累计成交2.54万套，同比增长3.6%，4月是年内峰值，超过6000套。供应端收缩得更明显：1-7月上市面积同比下降39%；截至7月末，可售面积759万平米、同比下降21%，出清周期（883436）从3月高点22.7个月降到7月的18.3个月。去化压力小了一些，但库存规模仍然不小。
价格上，据中国房地产（881153）指数系统百城价格指数，2026年1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，跌幅收窄了不少；部分优质项目入市带动新建住宅价格累计上涨0.55%。土拍升温，但分化没结束
8月11-12日，北京集中出让5宗涉宅用地，成交总价约154.28亿元。两宗地块尤其抢眼：海淀四季青西冉地块经过130轮竞价，被中国金茂（HK0817）以97.61亿元拿下，溢价率14.1%；石景山苹果（AAPL）园地块以15.04亿元成交，溢价率23.48%。这两宗地块条件都不差——四季青住宅容积率约1.6、限高约25米，适合做低密改善产品；苹果（AAPL）园临近多条轨道交通和京西大悦城（000031），区位配套成熟。
不过同一轮里，房山良乡大学城和顺义马头庄两宗地块都是底价成交。优质地块被抢，说明市场预期在改善，但房企整体拿地仍然谨慎，土地市场的分化没有结束。上海样本：沪七条之后怎么走的
这次调整后，北京的核心限购门槛和公积金支持力度，已经和上海当前政策基本接近。上海2月底出台"沪七条"，3月以来二手房成交量价持续修复，新房市场也回暖了一些。北京的政策调整和市场预期基本一致，又赶上金九银十传统节点，效果有望在后续成交里逐步体现。未来几周，重点看这几个指标
北京楼市新政有望把市场活跃度再推高一些，预计金九银十期间成交会有所恢复，市场仍将延续分化修复的特征。修复能不能提速，接下来看三点：
- 转化：新房到访能不能变成认购，二手房带看能不能变成签约
- 扩散：成交改善能不能从局部项目和个别区域铺开到更大范围
- 价格：成交量价怎么走，跌幅能不能继续收窄
如果成交持续改善、价格跌幅继续收窄，筑底进程会更明确。
