2026年8月18日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，7月70城房价环比跌幅持平；一线城市二手房房价环比5个月正增长，但涨幅已连续2个月收窄。
报告具体内容如下：
国家统计局发布2026年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.2%；二手房价格环比下降0.3%。 核心观点 70城房价环比跌幅持平；二手房房价环比下跌城市数量连续4个月增加。
1）7月70大中城市新房房价环比下降0.2%，二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅均与6月持平。新房、二手房房价已经分别持续下跌了38、39个月。
2）从房价下跌的城市数量来看，7月70城中新房房价环比下跌的城市数量有47个，较6月减少2个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.32%，平均跌幅较6月扩大0.01个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有62个，较6月增加2个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.34%，平均跌幅较6月收窄0.06个百分点。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，70城2026年7月新房、二手房房价较2025年12月平均跌幅分别为1.6%、2.3%。
一线城市二手房房价环比持续5个月正增长，但环比涨幅收窄。
1）新房：7月一线城市新房房价环比持平（前值：环比+0.1%）。具体来看，上海、广州、深圳环比正增长，但环比涨幅均收窄；北京环比负增长，环比降幅与6月持平。上海环比上涨0.2%（前值：+0.3%），自19年8月以来仍然保持环比增长或持平，从未出现过下跌；深圳环比上涨0.2%（前值：+0.3%）；广州环比上涨0.1%（前值：+0.2%）；北京新房房价环比下降0.3%（前值：-0.3%）。
2）二手房：7月一线城市二手房房价环比增长0.2%，环比涨幅较6月收窄0.1个百分点。具体来看，上海、深圳环比正增长，但环比涨幅收窄；广州环比正增长，环比涨幅持平；北京由环比正增长转为环比持平。上海环比上涨0.3%（前值：+0.4%），北京环比持平（前值：+0.1%）；深圳环比增长0.2%（前值：+0.3%），广州环比增长0.4%（前值：+0.4%）。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，一线城市房价出现上涨，其中仅北京新房房价下跌。一线城市2026年7月新房、二手房房价较2025年12月平均涨幅分别为0.3%、1.1%。其中北京新房房价下降1.1%，二手房房价上涨1.3%；上海新房房价上涨1.6%，二手房房价上涨2.2%；广州新房房价上涨0.3%，二手房房价上涨0.1%；深圳新房房价上涨0.5%，二手房房价上涨0.8%。
二线城市新房房价环比由持平转为下跌、二手房房价环比跌幅持平。其中有宁波、沈阳、武汉新房、二手房房价环比均上涨或持平。
1）新房：7月二线城市新房房价环比下降0.1%（前值：环比持平）。42%的二线城市新房房价环比上涨或持平：杭州环比上涨0.3%，长春环比上涨0.2%，南京、宁波、大连、青岛、武汉、南宁、重庆环比上涨0.1%，厦门、天津、沈阳、银川环比持平。其中，杭州2-7月新房房价环比已经连续六个月正增长，青岛、宁波3-7月新房房价环比连续五个月正增长。
2）二手房：7月二线城市二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅与6月持平。具体来看，沈阳环比上涨0.1%，宁波、武汉环比持平，其他二线城市环比均下跌。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，二线城市2026年7月新房、二手房房价分别较2025年12月平均下跌1.1%、2.0%。其中，今年以来新房房价上涨的有：杭州（+1.6%）、大连（+0.9%）、宁波（+0.7%）、厦门（+0.4%）、沈阳（+0.4%）、武汉（+0.1%）、银川（+0.1%）；二手房房价上涨只有沈阳（+0.4%）。
三线城市新房、二手房房价环比跌幅均持平。其中徐州二手房房价环比连续五个月增长。
1）新房：7月三线城市新房房价环比下降0.3%，环比跌幅与6月持平。具体来看，扬州环比上涨0.2%，无锡、烟台、济宁、宜昌环比上涨0.1%，惠州、三亚环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有泸州、安庆，环比下跌0.8%。
2）二手房：7月三线城市二手房房价环比下降0.4%，环比跌幅与6月持平。具体来看，仅徐州环比增长0.2%，且连续五个月环比上涨，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：泸州，环比下跌0.7%。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，三线城市2026年7月新房、二手房房价分别较2025年12月平均下跌2.2%、2.9%。所有三线城市今年以来新房房价均下跌，跌幅较小的有：吉林、宜昌，均下跌0.5%；二手房房价上涨只有徐州（+0.1%）。
刚改产品新房房价环比跌幅扩大，改善型产品二手房房价环比跌幅收窄。
1）刚需产品：7月90平以下新房、二手房房价环比分别下降0.2%、0.3%，环比跌幅均与6月持平。
2）刚改产品：7月90-144平新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较6月扩大0.1个百分点；二手房房价环比均下降0.3%，环比跌幅与6月持平。
3）改善型产品：7月144平以上新房房价环比下降0.2%，环比跌幅与6月持平；二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较6月收窄0.1个百分点。
7月70城房价环比跌幅持平；一线城市虽然二手房房价环比5个月正增长，但涨幅已连续2个月收窄。从1-7月整体情况来看，70城房价今年以来整体下跌，7月新房、二手房房价较25年12月平均跌幅分别为1.6%、2.3%；不过，内部结构分化显著，一线城市年初至今新房、二手房价格分别回升0.3%、1.1%，而二、三线城市房价整体下跌。今年“小阳春”集中释放的需求动能已出现明显减弱，即使是一线城市也能看出进入淡季后的价格势能收缩，预计8月将延续7月的状态。不过，随着8月北京的政策松绑、叠加即将迎来的“金九银十”，我们预计9月量价会有所修复，我们认为当前短期的数据变化还不足以形成确定性趋势，仍需密切跟踪。价格层面，需重点关注二手房的企稳。
投资建议
从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、绿城中国（HK3900）、保利置业集团（HK0119）。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理（885915）为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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