2026年8月30日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产（881153）开发行业的研究报告，报告指出，多部门密集发布新政，房企商业模式迎来现房销售大考。
报告具体内容如下：
8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门同步出台楼市一揽子新政，有力有序推进现房销售，覆盖信贷、融资、销售全链条。在多项制度突破下，现房销售制度将与项目公司制、主办银行（FITB）制覆盖项目从拿地、开发、销售到交付和风险处置的全周期（883436）。综合来看，现房销售制度与融资端政策合并打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环，虽将在短期对房企现金流及新房供给造成阵痛，但中长期来看将从宏观层面重塑房地产（881153）信贷制度，更好满足房地产（881153）合理信贷需求，维护购房人合法权益，有力有效防范化解风险，加快推动房地产（881153）业转型升级。当然，目前现房销售制度未一刀切，具体执行还需各地根据实际情况确定，地方政府方面推进的意愿也不尽相同，因此实际推进效果仍需进一步观察。 行情回顾：本周申万房地产（881153）指数累计变动幅度为2.6%，领先沪深300（399300）指数2.80个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为142.4万平方米，环比提升5.1%，同比下降9.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为48.2万方，环比+5.9%，同比+23.4%；样本二线城市为76.0万方，环比+11.9%，同比-12.7%；样本三线城市为18.2万方，环比-17.3%，同比-41.1%。从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计5318.2万方，同比-16.0%；一线城市为1656.8万方，同比-1.7%。
二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计190.9万方，环比下降2.2%，同比增长3.1%。样本一线城市的本周二手房成交面积为83.5万方，环比0.7%；样本二线城市为76.4万方，环比-5.3%；样本三线城市为31.0万方，环比-1.8%。今年34周累计成交6958.7万方，同比+5.8%。
信用债：本周（8.24-8.
30）共发行房企信用债9只，环比减少5只；发行规模共计48.3亿元，环比减少-75.3亿元，总偿还量120.09亿元，环比减少72.83亿元，净融资额为-71.79亿元，环比-2.47亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：
（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期（883436）的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地（HK1109）、华润万象生活（HK1209），虽龙湖集团（HK0960）、新城控股（601155）也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地（HK1109）。
（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期（883436）能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W（HK2423），A股的我爱我家（000560）为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活（HK1209）、招商积余（001914）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、中海物业（HK2669）等。
（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的Alpha（ALP）逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上Alpha（ALP）仍然是Alpha（ALP），只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地（HK1109）、建发国际（HK1908）、绿城中国（HK3900）、中国金茂（HK0817）、中国海外发展（HK0688）、越秀地产（HK0123）等，A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发股份（600153）、保利发展（600048）、我爱我家（000560）、华发股份（600325）等。
（4）类地方城投、地产转型股。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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