2026年9月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，70城房价环比跌幅持平；一线城市二手房房价环比持续6个月正增长，但涨幅持续收窄；北京二手房环比转跌。
报告具体内容如下：
国家统计局发布2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.2%；二手房价格环比下降0.3%。 核心观点 70城房价环比跌幅持平；新房房价环比下跌城市数量增加，二手房房价下跌城市数量持平。
1）8月70大中城市新房房价环比下降0.2%，二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅均与7月持平。新房房价环比降幅已经连续6个月维持不变，二手房房价环比降幅已经连续4个月维持不变。新房、二手房房价已经分别持续下跌了39、40个月。
2）从房价下跌的城市数量来看，8月70城中新房房价环比下跌的城市数量有49个，较7月增加2个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.30%，平均跌幅较7月收窄0.02个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有62个，数量与7月持平，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.36%，平均跌幅较7月扩大0.02个百分点。
3）年初至今，70城2026年8月新房、二手房房价较2025年12月平均跌幅分别为1.7%、2.6%。
8月一线城市新房、二手房房价环比均上涨；二手房房价环比持续6个月正增长，不过，涨幅连续3个月收窄；北京一二手房价均负增长，上海最有韧性。
1）新房：8月一线城市新房房价环比上涨0.1%（前值：环比持平）。具体来看，上海、广州、深圳环比正增长，其中上海涨幅扩大、广深涨幅持平；北京环比负增长，降幅收窄。上海环比上涨0.4%（前值：+0.2%），自19年8月以来仍然保持环比增长或持平，从未出现过下跌；深圳环比上涨0.2%（前值：+0.2%）；广州环比上涨0.1%（前值：+0.1%）；北京新房房价环比下降0.2%（前值：-0.3%）。
2）二手房：8月一线城市二手房房价环比增长0.1%，环比涨幅较7月收窄0.1个百分点。具体来看，上海、深圳环比正增长；广州由环比上涨转为持平；北京由环比持平转为下跌。上海环比上涨0.3%（前值：+0.3%），深圳环比增长0.1%（前值：+0.2%），广州环比持平（前值：+0.4%），北京环比下降0.1%（前值：环比持平）。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，一线城市房价出现上涨，其中仅北京新房房价下跌。一线城市2026年8月新房、二手房房价较2025年12月平均涨幅分别为0.5%、1.2%。其中北京新房房价下降1.3%，二手房房价上涨1.2%；上海新房房价上涨2.0%，二手房房价上涨2.5%；广州新房房价上涨0.4%，二手房房价上涨0.1%；深圳新房房价上涨0.7%，二手房房价上涨0.9%。
8月二线城市新房、二手房房价环比跌幅均持平；今年以来沈阳房价出现上涨。
1）新房：8月二线城市新房房价环比下降0.1%，环比跌幅与7月持平。42%的二线城市新房房价环比上涨或持平：杭州、沈阳、南宁环比上涨0.2%，大连、宁波、合肥、厦门、银川、乌鲁木齐环比上涨0.1%，福州、青岛、长沙、重庆环比持平。其中，杭州2-8月新房房价环比已经连续七个月正增长，宁波3-8月新房房价环比连续六个月正增长。
2）二手房：8月二线城市二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅与7月持平。具体来看，沈阳、大连、宁波、合肥环比持平，其他二线城市环比均下跌。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，二线城市2026年8月新房、二手房房价分别较2025年12月平均下跌1.2%、2.3%。其中，今年以来新房房价上涨的有：杭州（+1.8%）、大连（+1.0%）、宁波（+0.8%）、沈阳（+0.6%）、厦门（+0.5%）、银川（+0.2%）；二手房房价上涨只有沈阳（+0.4%）。
8月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄；所有三线城市今年以来房价均下跌。
1）新房：8月三线城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较7月收窄0.1个百分点。具体来看，无锡环比上涨0.4%，徐州环比上涨0.3%，惠州环比上涨0.2%，吉林、三亚环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有洛阳、北海、泸州，环比下跌0.6%。
2）二手房：8月三线城市二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅较7月收窄0.1个百分点。具体来看，仅扬州环比增长0.2%，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：洛阳、湛江，环比下跌0.7%。
3）从今年以来的房价涨跌幅来看，三线城市2026年8月新房、二手房房价分别较2025年12月平均下跌2.4%、3.3%。所有三线城市今年以来新房、二手房房价均下跌。新房房价跌幅较小的有：无锡下跌0.4%、吉林下跌0.5%、宜昌下跌0.6%；二手房房价跌幅较小的有：徐州下跌0.1%。
改善型产品二手房房价环比跌幅扩大，且跌幅大于其他类型产品。
1）刚需产品：8月90平以下新房、二手房房价环比分别下降0.2%、0.3%，环比跌幅均与7月持平。
2）刚改产品：8月90-144平新房、二手房房价环比分别下降0.2%、0.3%，环比跌幅均与7月持平。
3）改善型产品：8月144平以上新房房价环比下降0.2%，环比跌幅与7月持平；二手房房价环比下降0.4%，环比跌幅较7月扩大0.1个百分点。
8月70城房价环比跌幅持平；一线城市虽然二手房房价环比6个月正增长，但涨幅已连续3个月收窄。从1-8月整体情况来看，70城房价今年以来整体下跌，8月新房、二手房房价较25年12月平均跌幅分别为1.7%、2.6%；不过，内部结构分化显著，一线城市年初至今新房、二手房价格分别回升0.5%、1.2%，而二、三线城市房价整体下跌。整体而言，8月延续淡季价格势能收缩的状态。北京政策的优化也暂未起到明显的效果，8月北京一二手房房价均出现了负增长，相较之下，上海房价最具韧性。我们认为当前短期的数据变化还不足以形成确定性趋势，仍需密切跟踪进入“金九银十”后的市场量价表现。价格层面，需重点关注二手房的企稳。
投资建议
整体而言，8月延续淡季价格势能收缩的状态。进入“金九银十”，仍需要密切关注基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产（881153）市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。
现阶段我们建议关注：
1）开发类：华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、保利置业集团（HK0119）。
2）运营类：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、中国国贸（600007）。
3）经纪公司：我爱我家（000560）。
风险提示
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
更多机构研报请查看研报功能>>
声明：本文引用第三方机构发布报告信息源，并不保证数据的实时性、准确性和完整性，数据仅供参考，据此交易，风险自担。
