2026年10月13日，中银证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，低基数下国庆假期二手房成交同比增长、但新房成交同比微降；节前财政部推出房贷贴息政策；沪广落地商品住房销售制度细则。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄，二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。 核心观点 新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。第40-41周47城新房成交面积347.3万平，环比下降22.7%，同比下降14.7%，同比降幅较第39周收窄11.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-14.1%、-26.0%、-24.3%，同比增速分别为14.8%、-7.9%、-33.8%，一线城市同比增速较39周提升14.8个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较39周收窄9.9、10.2个百分点。
二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正。第40-41周23城二手房成交面积为232.4万平，环比下降49.2%，同比上升9.1%，同比由负转正，同比增速较39周上升12.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-46.8%、-52.0%、-48.1%，同比增速分别为10.0%、8.3%、9.0%，一线城市同比涨幅较39周扩大了6.1个百分点，二线城市同比增速较39周上升了23.9个百分点，三四线城市同比涨幅较39周收窄7.8个百分点。
低基数下国庆假期新房成交同比微降、二手房成交同比增长。我们跟踪的47城国庆期间（10月1日-10月7日）新房日均成交量为778套，同比下降2%，同比降幅较9月收窄14个百分点；23城国庆期间二手房日均成交量290套，同比增长24%，同比涨幅较9月扩大20个百分点。具体而言，北京新房成交同比增长176%，二手房成交同比下降1%；上海新房、二手房成交同比分别增长9%、30%；深圳新房成交同比下降31%，二手房成交同比增长35%；广州新房成交同比下降4%。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第41周末，13城新房库存面积7296.8万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-11.3%；去化周期19.5个月，环比提升0.4个月，同比下降4.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.9、17.8、65.1个月，环比分别上升0.3、0.3、1.3个月，同比分别下降4.3、1.5、12.9个月。
土地建面同环比均量跌价涨；溢价率同环比均下降。第39-40周百城全类型成交土地规划建筑面积为2863.6万平，环比下降0.3%，同比下降16.7%；成交土地总价为1034.1亿元，环比上升155.1%，同比上升16.2%；楼面均价为3611.4元/平，环比上升155.9%，同比上升39.5%；土地溢价率为2.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降0.5个百分点。
房企国内债券发行量环比下降，同比上升。第40-41周房地产行业国内债券总发行量为53.15亿元，环比下降80.0%，同比上升465.4%。总偿还量为52.38亿元，环比下降67.8%，同比下降69.9%；净融资额为0.8亿元。
第40周板块相对收益有所上升，第41周板块相对收益有所下降。第40周房地产行业绝对收益为3.5%，较上周上升1.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深
300）为5.4%，较上周上升1.6pct。房地产板块PE为9.03X，较上周上升0.49X。第41周房地产行业绝对收益为-1.4%，较上周下降4.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深
300）为-0.5%，较上周下降5.8pct。房地产板块PE为9.01X，较上周下降0.02X。
政策
【中央政策】
国常会再提房地产，政策发力稳市场。9月28日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，“推出一批务实管用的增量政策，…要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。整体来看，本次国常会将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，释放了积极信号，稳楼市仍是重要目标。
房贷贴息落地，财政针对性贴息1个百分点，最长五年。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）。政策适用范围需要同时符合以下条件：
1）新发放的商贷购买首套商品住房（既包括新房也包括二手房）；
2）所购住房不超120平；
3）所购住房价格不超150万元。使用公积金贷款购房、购买保障房、存量房不适用此政策。符合条件的，可享受贴息的贷款规模最高100万元，财政部给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，政策起始日为今年10月1日，实施期暂定1年。根据财政部，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。财政预算不设上限，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。本次房贷贴息针对性较强，目的是尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的收入相对不高的家庭降点月供。贴息覆盖范围将直接影响本次贴息政策效果，根据中指院，2026年1-8月重点40城中符合条件（120平&150万元以内）的新房成交占比33%、二手房成交占比55%。
【地方政策】
在北京之后，上海、广州也相继落地商品住房销售制度细则，明确“新老划断”条件，并从土地出让金分期缴纳、加大融资支持力度等方面给予市场主体更好地支持，也为其他城市后续制定细则提供了参考，未来更多城市将加快落地适配当地实际的政策细则。
1）上海：9月28日上海印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京细则基本对齐，同时在现售定金比例等方面保留了差异化安排。现房销售项目定金一般不超过购房总价款的3%。
2）广州：9月30日，广州印发贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海基本对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排，a）现房销售项目定金收取上限为5%，为三地最高；b）定金监管严，明确定金全存监管账户且监管期间不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。c）预售资金解除监管要求更细。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管。d）配套支持政策更细，如审批提速、分期分栋开发，优化审批流程，以及三地中唯一提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押的城市（房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押）。
投资建议
近期房地产行业政策密集落地，不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。房贷贴息政策落地，不过，受制条件较多，仍需要关注后续财政部是否有更多的政策出台。此外，北京、上海、广州相继落地了商品住房销售制度细则，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪，我们预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。接下来，我们需要持续关注十一后多项政策的叠加效果以及传统销售旺季下的基本面变化情况。
现阶段我们建议关注：
1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。
2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。
3）经纪公司：我爱我家。
风险提示：
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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