中房网讯(苏晓/文)10月15日，继北京、上海、广州、武汉、天津之后，深圳、杭州同日发布《关于完善商品住房销售制度的通知》配套实施意见。
整体来看，深圳、杭州两份实施意见均落实了“8.28”新政要求，以2026年8月28日作为分界点，明确新出让地块预售需单体主体结构封顶，购房资金实施全流程监管，同步落地主办银行制度，鼓励优先采用现房销售模式等。
在现售管理上，深圳规定现房项目须完成不动产首次登记方可备案销售，现房定金不超过总房款3%；杭州在制度设计上增加弹性空间，支持项目分期开发、分阶段竣工备案，现房定金上限为总房款5%等。
另外，杭州不仅发布了现房销售细则，还同步落地推动房地产（881153）高质量发展通知，构建起“销售制度改革+行业配套支持”的政策组合拳，也为其他二线城市制定现房销售实施细则提供了可借鉴的实践路径。
深杭同日出手，落地现房销售改革细则
从细则内容来看，两地均划定了新老政策时间节点。8月28日(含)前已取得(含部分取得)建设工程规划许可证但未办预售许可的项目，均按原有政策执行；8月28日(含)前已拿地(含正在出让)但未取得建设工程规划许可证的项目，经属地政府评估风险、强化预售资金监管并完成备案后，可在过渡期内沿用原有预售条件。
其中，深圳过渡期至2027年底，杭州普通存量项目过渡期至2027年底，历史遗留问题项目可延至2028年底；深圳8月28日(含)前“三旧”改造历史遗留项目，由相关部门另行研究。
申请预售条件方面，两地均明确8月28日后新发布出让公告的项目，申请预售须完成单体主体结构封顶，购房相关资金实施全流程监管，待项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。深圳还进一步明确，申请预售楼栋需完成屋面层结构混凝土浇筑，并提供四方主体单位验收记录。
现房销售方面，杭州规定，8月28日(含)前拿地的现房项目，按竣工备案节点办理现售备案，之后取得土地的须竣备且具备交付条件后办理现售备案；现房销售定金不超过总房款5%。深圳要求，8月28日后新公告出让土地的项目，优先采用现房销售模式；现房项目不得存在抵押、查封限制；现房销售定金一般不超过总房款3%，房企无法按期交房须返还定金并承担相应责任。
在土地款缴纳方面，杭州要求首付款需在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至2年内缴清。深圳要求土地出让价款实行分期缴纳的，余款原则上1年内缴清，特殊项目经集体决策最长可延至2年。两地对分期缴纳的，均不计利息。
此外，两地还分别出台了一些特色条款。杭州明确，可分期办理规划许可、施工许可及预售许可；同时实施分阶段竣工备案，全装修住宅可按毛坯、室内装修两个阶段办理竣工备案；并探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。深圳还提到加大对现房销售、绿色智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度，根据项目建设进度合理安排开发贷投放。
杭州配套楼市支持政策，公积金、购房消费双向发力
值得一提的是，杭州当日连推两条重磅通知，除了出台商品住房销售制度细则外，还同步落地住房消费（883434）支持政策，从供给、消费（883434）两端协同发力。
杭州印发《关于推动我市房地产（881153）高质量发展的通知》，围绕优化土地供应、优化涉房政务服务、强化公积金支持、促进住房消费（883434）、规范市场秩序方面推出一揽子政策举措。
在强化公积金支持方面，一是，支持装修自住住房提取住房公积金，提取总额不超过25万元。二是，优化贷款次数认定规则，购买首套或第二套自住住房时，无未结清公积金贷款的，可申请公积金贷款，不受贷款次数限制。三是，将多子女家庭公积金贷款额度上浮比例提高至60%。四是，支持使用公积金贷款用于城市危旧房自主更新，贷款额度不超过房屋评估价值的80%，且与危旧房改造提取金额合计不超过家庭实际承担的全部改造费用。
在促进住房消费（883434）方面，鼓励各区、县(市)因地制宜出台购房补贴、以旧换新等政策，市级对各区、县(市)购房补贴政策给予资金补助。
在优化土地供应方面，通知提出深化新模式下商品住宅用地地价评估技术论证，综合考虑市场因素，科学合理确定土地出让起始价。
新政还要求加快项目审批速度，优化审批验收，明确部门协同推进房产测绘“最多测一次”，探索新建商品住房项目前期物业服务收费实行市场调节价试点。
已有七城明确现房销售细则
自8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》以来，截至目前，全国已经有七城陆续出台实施细则：北京9月24日首发，上海9月28日、广州9月30日跟进，10月1日发布细则的武汉，成为首个落地的二线城市，天津10月10日、杭州与深圳均于10月15日出台。
克而瑞研究中心指出，七城细则在三条底线上高度一致。新出让土地项目实行预售的须主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管，以8月28日为界新老划断，差异主要集中于执行层面。
上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进亦指出，从具体内容来看，各地总体框架基本一致。一方面，提高预售标准、引导优先现房销售，是各地推进现房配套改革的统一方向，现房定金上限等条款虽存在城市差异，仍是现房销售体系中优质配套政策；另一方面，主办银行制和融资支持等方面，各地也有比较完备的政策和内容。一线城市与重点二线城市的先行试点，形成了较好的示范效应。
此外，克而瑞研究中心强调，“828新政”方向一致，但七城实施细则表明，制度转型并非只有一条执行路径。地方政策的真正差异，不在是否推进现房销售，而在于如何安排过渡节奏、监管资金、开发融资与土地支付之间的衔接。
