2026年10月27日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，本周楼市成交同比走弱；十堰作为首个三四线城市落地商品住房销售制度细则。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期（883436）环比上升，同比下降。 核心观点 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。第43周47城新房成交面积246.8万平，环比下降14.9%，同比下降34.8%，同比降幅较第42周扩大10.7个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-7.4%、-7.5%、-24.7%，同比增速分别为-14.3%、-24.4%、-48.9%，一、三四线城市同比降幅分别较第42周扩大9.5、21.8个百分点，二线城市同比降幅收窄3.4个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。第43周23城二手房成交面积为265.0万平，环比下降4.8%，同比上升11.1%，同比涨幅较第42周收窄2.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.5%、-1.4%、-6.6%，同比增速分别为12.7%、9.1%、12.8%，一、三四线城市同比涨幅较第42周分别收窄了6.0、11.4个百分点，二线城市同比涨幅较第42周扩大了3.4个百分点
新房库存面积同环比均下降；去化周期（883436）环比上升，同比下降。截至第43周末，13城新房库存面积7252.7万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-11.0%；去化周期（883436）19.5个月，环比上升0.4个月，同比下降2.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为15.5、18.5、67.0个月，一线城市环比基本保持不变，同比下降3.5个月，二线城市环比上升1.1个月，同比上升0.8个月，三四线城市环比上升3.1个月，同比下降9.0个月。
土地建面同环比均量价齐涨；溢价率同环比均下降。第42周百城全类型成交土地规划建筑面积为3918.6万平，环比上升73.3%，同比上升245.7%；成交土地总价为896.6亿元，环比上升216.2%，同比上升366.9%；楼面均价为2288.1元/平，环比上升82.5%，同比上升35.0%；土地溢价率为1.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降9.2个百分点。
房企国内债券发行量同环比均下降。第43周房地产（881153）行业国内债券总发行量为154.4亿元，环比下降51.8%，同比下降42.6%。总偿还量为142.9亿元，环比上升20.3%，同比上升34.2%；净融资额为11.5亿元。
板块相对收益有所上升。第43周房地产（881153）行业绝对收益为-3.6%，较上周上升2.4pct，房地产（881153）行业相对收益（相对沪深
300）为-2.0%，较上周上升0.6pct。房地产（881153）板块PE为8.41X，较上周下降0.20X。
本周统计局公布房地产（881153）投资销售与房价数据。
1）房价：9月70城新房房价环比下降0.1%，环比跌幅收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅与8月持平。
2）销售：9月新建商品房销售面积同比下降20.7%，降幅较8月扩大5.9个百分点；二手房交易网签面积同比增长11.5%；新建商品房+二手房成交面积同比下降7.1%。1-9月新建商品房累计同比下降13.2%，二手房交易网签面积累计同比增长10.7%，占整体新建商品房+二手房成交面积的比重为52.2%；新建商品房+二手房成交面积合计11.82亿平，累计同比下降2.2%。
4）投资：9月开发投资金额同比下降26.3%，同比降幅较8月扩大0.8个百分点，单月降幅已经连续6个月超过两成，土地投资与施工建安投资均低迷。1-9月房地产（881153）投资累计同比下降20.6%。
政策
1）10月21日，天津市住房公积金管理中心发布通知，新增物业费、新购住房装修费和装修翻新费三类提取情形；其中，物业费每年提取合计不超过3000元，装修费不超过每平方米1500元且上限15万元，翻新费上限3万元。
2）10月21日，湖北十堰发布《十堰市关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，十堰作为首个出台细则的三四线城市，给予政策更大灵活空间，也为更多能级较低的城市提供参考借鉴。整体来看，十堰落地细则方向大多数与已出台细则城市一致，但也给出多项具备地方特点的细则安排：a）对过渡项目安排更为细化，明确8.28已取工规证未取预售证项目，在加强资金监管等要求下，个人信贷政策也将按原政策执行。十堰规定8·28前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、尚未办理预售许可的项目，确保按时建成交付、并在加强预售资金监管的情况下，继续执行原有预售管理、资金监管、审批验收、个人信贷等政策。对照来看，此前发布细则的所有一二线城市均规定“已取得（含部分取得）建设工程规划许可证”，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，并未提及个人信贷政策，同时规定“凡是8·28后取得预售证的项目，竣工备案后方可发放个人按揭贷款”。十堰是唯一明确个人信贷政策也可按原政策执行的城市，即确认商品房买卖合同完成备案后，发放个人按揭贷款至监管账户，这部分项目的个人按揭贷款发放时间点是更为宽松的。b）土地供给取消人才公寓配建、小地块免配幼儿园，更有利于降低房企开发成本，优化配建要求或将成为更多城市参考方向。十堰明确，8月28日后签订出让合同的商品住宅用地，规划条件按新政策执行：取消配建人才公寓；规划住宅计容面积小于15万平的，可不配建幼儿园。各地细则中，十堰是唯一制定下调公建配套配建要求条款的城市，其余城市的土地供应条款集中在价款分期、带方案出让、分户抵押等维度，未触及配建义务。
投资建议
从8月开始房地产（881153）行业政策密集落地，不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。房贷贴息政策落地，但受制条件较多，仍需要关注后续是否会出台其他税费相关以及降息的政策，对实际减轻购房成本的意义更大。此外，多个重点城市相继落地了商品住房销售制度细则，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪，我们预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产（881153）市场。
整体而言，“金九银十”传统旺季叠加政策密集出台后预期略有改善，带动9月70城房价有所修复。不过，我们认为当前短期的数据变化还不足以形成确定性趋势，仍需密切跟踪后续市场量价表现。价格层面，需重点关注二手房的企稳。同时，9月销售未见好转，投资降幅也仍然较大。接下来，我们需要持续关注11、12月多项政策的叠加效果反馈情况以及基本面实际改善带来的机会。
现阶段我们建议关注：
1）开发类：华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、保利置业集团（HK0119）。
2）运营类：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、中国国贸（600007）。
3）经纪公司：我爱我家（000560）。
风险提示：
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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