观点指数发布2024年8月物业服务发展报告。

　　8月多家物企披露中期业绩预期，头部中雅生活服务、碧桂园服务、金科服务及恒大物业的预告显示，净利润普遍出现下滑，甚至由盈转亏；但市场对行业整体和一些国资物企较为看好。

　　部分企业上半年外拓成效显著，期内二级市场持续低落。报告期内，包括新城悦服务、弘阳服务、金碧物业、珠江股份（600684）以及永升服务等物企通过官微披露了上半年的市场化拓展情况，整体呈现出业态覆盖广、项目拓展数量众多的特点。

　　中信证券发布研报称，2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓质量有所提升，效率也维持稳定，体现类公用事业属性。影响企业估值的最核心因素依然是公司治理问题。独立性风险较小的公司、高分红的公司，能够获得更高的估值溢价。

　　中信证券表示，伴随企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平，物业服务企业的独立性担忧能够有所减轻。从行业整体而言，该行预计当前重点关注企业的2024年股利支付率为53%，具备投资价值，看好核心主业发展稳健、分红率较高的物业服务企业。

　　国金证券研报指出，部分物企持续稳定的分红回购既能证明公司财务稳健、现金流充足、业务发展良好，从而打消资本市场的顾虑，又能强化股东回报，提振市场信心。部分物企持续夯实基本盘、增强业务独立性、开拓新的业绩增长点，凭借扎实的经营质量，展现出穿越周期的强大韧性，当前物业股已回落至底部区间，投资性价比凸显。

　　物业板块相关龙头企业包括：

　　华润万象生活(01209)：公司2024年上半年实现主营业务收入79.57亿，同比+17.1%，股东应占核心净利润17.66亿，同比+24.2%；董事会决议中期派息每股人民币0.279元及特别股息每股人民币0.575元。截至2024上半年公司在营购物中心已达105座，总建筑面积11.5百万平方米，在营购物中心实现零售额1007亿，同比+19.7%。

　　万物云(02602)：2024年上半年万物云实现收入175.6亿元，同比增长9.6%。蝶城战略带来的效率提升更具确定性。蝶城数量已从2022年底的584个增至2023年底的621个。截至2023年底，公司已累计投入超过人民币3.00亿元，对150个蝶城进行了流程改造，涵盖1,124个住宅物业项目。改造后的蝶城整体效率提高了4.5个百分点，住宅物业的整体毛利在2023年同比增长55.5%。

　　中海物业(02669)：公司2024年上半年实现主营业务收入68.38亿元，同比+9.0%，归母净利润7.38亿元，同比+16.0%；拟派发每股8.5仙股息。公司2024年上半年在物业行业“逆境”调整中交出一份亮眼的成绩单，核心物业管理业务实现稳健增长，外拓业态持续丰富，第三方及非住宅业务占比提升，毛利率改善，展现出了较强的韧性能力。

　　保利物业(06049)：公司2024年上半年实现主营业务收入78.72亿，同比+10.2%，股东应占利润8.46亿，同比+10.8%；从业务结构的拆分中可以看出公司核心物业管理业务增长稳定，增值业务的收入下行与地产行业整体往下的趋势及业务结构的调整有关。

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